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Appartement T5

VilleBeaune (21)
Surface96
Coût Total102 968
Loyer Annuel13 705
Rentabilité13.31%
Cashflow/mois+328
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 970 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 780,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SANS HONORAIRES. BEAUNE - 7, rue des bressandes - Blanches Fleurs - Appartement T5 au 3ème étage, 95,70 m² - 74.970 euros - FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS - En direct avec le propriétaire - DPE D - Cet appartement se compose d'un séjour et d'un salon (4ème chambres possible), d'une cuisine, de trois chambres dont une avec placard, d'une salle de bains, d'un W.C., d'un dégagement et d'une loggia en jouissance exclusive. Cave. Copropriété de 40 lots. Charges annuelles prévisionnelles 2.001€ soit 167€ par mois. Procédure en cours. La règlementation de la vente HLM s’applique à la vente de ce logement. Les offres d’achat seront départagées selon des critères règlementaires (CCH art. D. 443-12-1). Référence à rappeler lors de nos échanges : 429A - 123464 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 429A - 123464 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Beaune
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21200
Coordonnées : 47.029050, 4.828103
Total : 102 968
Prix d'acquisition : 74 970
Travaux : 22 000
Valeur du bien : 96 970
Frais de notaire : 5 998
Coût estimé : 5 998
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.33€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1142€/mois
Loyer annuel estimé : 13705€/an
Fourchette totale : 896€ - 1456€/mois
Fourchette annuelle : 10749€ - 17474€/an
Rentabilité brute :13.31%
Fourchette de rentabilité :10.44% - 16.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 719,3 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :261 053
Prix d'achat :74 970
Décote à l'achat :-186 083 (-71.3%)
Marge achat-revente :158 085€ (60.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 968
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,74€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 532,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 202,74
Coût de l'assurance :7 722,60
Taxe foncière : 1 370,49€/an
Soit par mois : 114,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 167,00€/mois
Soit par an : 2 004,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 142,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :327,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement possible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Parquet flottant:2 400
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaune (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 705 €/an
Calcul : 1 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 968 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 370 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 004 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 089
Revenus locatifs : +13 705
Charges déductibles : -29 089
Résultat foncier Année 1 : -15 384(Déficit de 15 384 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 684
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 089 €/an
Revenus locatifs : +13 705
Charges déductibles : -7 089
Résultat foncier Années 2+ : 6 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4683.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 970
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 731(65% de 74 970 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 772 €/an
Calcul : 48 731 € × 3,636% = 1 772
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 70529 0923 409-15 38710 700 €4 687 €4 687 €
213 9797 0013 3176 978---
314 2596 9073 2237 352---
414 5446 8093 1267 735---
514 8356 7083 0258 126---
615 1316 6042 9218 527---
715 4346 4972 8138 937---
815 7436 3852 7029 357---
916 0576 2702 5879 787---
1016 3796 1512 46810 228---
1116 7066 0282 34510 678---
1217 0405 9012 21711 140---
1317 3815 7692 08611 612---
1417 7295 6331 94912 096---
1518 0835 4921 80912 591---
1618 4455 3471 66313 098---
1718 8145 1961 51313 618---
1819 1905 0401 35714 150---
1919 5744 8801 19614 694---
2019 9654 7131 03015 252---
2120 3654 54185815 824---
2220 7724 36368016 409---
2321 1874 17949617 008---
2421 6113 98930617 622---
2522 0433 79210918 251---
TOTAL438 971163 28749 203275 68310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 683
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 878-3 210+6 088
2+2 878+687+2 191
3+2 878+2 206+672
4+2 878+2 320+558
5+2 878+2 438+440
6+2 878+2 558+320
7+2 878+2 681+197
8+2 878+2 807+71
9+2 878+2 936-58
10+2 878+3 068-190
11+2 878+3 203-325
12+2 878+3 342-464
13+2 878+3 484-606
14+2 878+3 629-751
15+2 878+3 777-899
16+2 878+3 930-1 052
17+2 878+4 085-1 207
18+2 878+4 245-1 367
19+2 878+4 408-1 530
20+2 878+4 576-1 698
21+2 878+4 747-1 869
22+2 878+4 923-2 045
23+2 878+5 102-2 224
24+2 878+5 287-2 409
25+2 878+5 475-2 597
Total+71 950+82 705+-10 755
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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