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vente - appartement

VilleGrasse (06)
Surface54m²
Coût Total148 700€
Loyer Annuel9 408€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 833,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Travaux, Petit prix

Appartement d’environ 55 m2 en duplex de 3 pièces, situé au 3ème et 4ème étage de l’immeuble dans l’une des rues emblématiques et commercantes de Grasse, juste a coté du ’Croissant Rose’ Rue Jean Ossola,

Il se compose au premier niveau d’une entrée avec un escalier menant au séjour salle à manger et d’une cuisine aménagée, d’un toilette. Au deuxième niveau, un bureau, puis ensuite en montant par l’escalier une grande chambre parentale avec placard et salle d’eau.

Appartement déjà loué, location nue.

Réf 1338. DECLIC IMMO 06 DPE F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Annonce proposée et rédigée sous la responsabilité éditoriale de FOURNIER Valérie - 06 13 12 66 43 Agent commercial RSAC N° 531 268 126 Ville du greffe : GRASSE Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 6. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 1 916,76 €. Pas de procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 1 643 € et 2 223 € par an. Surface CARREZ : 43.76 m²

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658312, 6.922997
Total : 148 700€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 41 780€
Valeur du bien : 140 780€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9408€/an
Fourchette totale : 601€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 7217€ - 12265€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 571,43 €/m²
Basé sur :570 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 857 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-39 857€ (-28.7%)
Marge achat-revente :-9 843€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 806,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 346,57€
Coût de l'assurance :17 844,00€
Taxe foncière : 940,81€/an
Soit par mois : 78,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 159,73€/mois
Soit par an : 1 916,76€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 784,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 399 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 2 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 780 €(774 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:4 050€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 120€
    Carrelage salle de bain: 2 m² × 60€ = 120€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€ = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 50€ = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Total:20 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 408 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 917 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 535 €
Revenus locatifs : +9 408 €
Charges déductibles : -50 535 €
Résultat foncier Année 1 : -41 127 €(Déficit de 41 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 727 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 755 €/an
Revenus locatifs : +9 408 €
Charges déductibles : -8 755 €
Résultat foncier Années 2+ : 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19726.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 408 €50 540 €5 188 €-41 132 €21 400 €19 732 €19 732 €
29 596 €8 624 €5 053 €972 €--18 760 €
39 788 €8 484 €4 913 €1 304 €--17 456 €
49 984 €8 339 €4 768 €1 645 €--15 811 €
510 184 €8 188 €4 617 €1 995 €--13 816 €
610 387 €8 033 €4 461 €2 355 €--11 461 €
710 595 €7 871 €4 300 €2 724 €--8 737 €
810 807 €7 704 €4 132 €3 103 €--5 634 €
911 023 €7 531 €3 959 €3 493 €--2 141 €
1011 244 €7 351 €3 780 €3 892 €---
1111 468 €7 165 €3 594 €4 303 €---
1211 698 €6 973 €3 401 €4 725 €---
1311 932 €6 773 €3 202 €5 159 €---
1412 170 €6 566 €2 995 €5 604 €---
1512 414 €6 352 €2 781 €6 061 €---
1612 662 €6 131 €2 559 €6 531 €---
1712 915 €5 901 €2 330 €7 014 €---
1813 174 €5 663 €2 092 €7 511 €---
1913 437 €5 416 €1 845 €8 021 €---
2013 706 €5 161 €1 590 €8 545 €---
2113 980 €4 897 €1 325 €9 083 €---
2214 260 €4 623 €1 051 €9 637 €---
2314 545 €4 339 €768 €10 206 €---
2414 836 €4 045 €474 €10 791 €---
2515 132 €3 740 €169 €11 392 €---
TOTAL301 344 €206 410 €75 347 €94 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-6 420 €+8 396 €
2+1 976 €0 €+1 976 €
3+1 976 €0 €+1 976 €
4+1 976 €0 €+1 976 €
5+1 976 €0 €+1 976 €
6+1 976 €0 €+1 976 €
7+1 976 €0 €+1 976 €
8+1 976 €0 €+1 976 €
9+1 976 €0 €+1 976 €
10+1 976 €+525 €+1 451 €
11+1 976 €+1 291 €+685 €
12+1 976 €+1 418 €+558 €
13+1 976 €+1 548 €+428 €
14+1 976 €+1 681 €+295 €
15+1 976 €+1 818 €+158 €
16+1 976 €+1 959 €+17 €
17+1 976 €+2 104 €-128 €
18+1 976 €+2 253 €-277 €
19+1 976 €+2 406 €-430 €
20+1 976 €+2 563 €-587 €
21+1 976 €+2 725 €-749 €
22+1 976 €+2 891 €-915 €
23+1 976 €+3 062 €-1 086 €
24+1 976 €+3 237 €-1 261 €
25+1 976 €+3 418 €-1 442 €
Total+49 400 €+28 480 €+20 920 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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