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Appartement 2 pièces 50 m²

VilleUssel (19)
Surface50
Coût Total87 620
Loyer Annuel6 296
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+13
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 080 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m²

Appartement avec balcon - Votre agence LM Immobilier vous propose cet appartement type t2 au 1er étage avec ascenseur d'une copropriété bien entretenue. D'une surface de 50m², il se compose d'une entrée, d'un dégagement avec placards, d'une cuisine indépendante, d'un séjour, d'une chambre, d'une salle de bains et d'un wc. Agréable balcon ! Vous profiterez également de deux places de parking et d'une cave. Le prix du bien net vendeur est de 49 000,00 euros plus 10,20% TTC d'honoraires charge acquéreur soit un prix total de 54 000,00 euros. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : [URL masquée pour votre sécurité] . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 et 1 650 euros.

Surface : 50 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/04/2025

Consommation énergie primaire : 302 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.548352, 2.318565
Total : 87 620
Prix d'acquisition : 54 000
Travaux : 29 300
Valeur du bien : 83 300
Frais de notaire : 4 320
Coût estimé : 4 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6296€/an
Fourchette totale : 414€ - 665€/mois
Fourchette annuelle : 4971€ - 7975€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :947,37 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 369
Prix d'achat :54 000
Décote à l'achat :+6 631 (+14.0%)
Marge achat-revente :-40 251€ (-85.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 458,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 568,37
Coût de l'assurance :7 447,70
Taxe foncière : 629,61€/an
Soit par mois : 52,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 524,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 511,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - décoration un peu vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure visible, rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 300(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 296 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 620 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 169
Revenus locatifs : +6 296
Charges déductibles : -33 169
Résultat foncier Année 1 : -26 873(Déficit de 26 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 473
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 869 €/an
Revenus locatifs : +6 296
Charges déductibles : -3 869
Résultat foncier Années 2+ : 2 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5472.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 29633 1722 944-26 87521 400 €5 475 €5 475 €
26 4223 7932 8662 629--2 847 €
36 5503 7132 7852 838--9 €
46 6813 6292 7013 053---
56 8153 5422 6153 273---
66 9513 4532 5253 499---
77 0903 3602 4333 730---
87 2323 2642 3373 968---
97 3773 1652 2384 212---
107 5243 0632 1354 462---
117 6752 9562 0294 718---
127 8282 8471 9194 982---
137 9852 7331 8065 252---
148 1452 6161 6885 529---
158 3082 4941 5675 813---
168 4742 3681 4416 105---
178 6432 2381 3116 405---
188 8162 1041 1766 712---
198 9921 9641 0377 028---
209 1721 8208937 352---
219 3561 6717447 684---
229 5431 5175908 025---
239 7341 3584308 376---
249 9281 1932658 735---
2510 1271 022959 105---
TOTAL201 66695 05642 568106 61021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 610
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 322-6 420+7 742
2+1 3220+1 322
3+1 3220+1 322
4+1 322+913+409
5+1 322+982+340
6+1 322+1 050+272
7+1 322+1 119+203
8+1 322+1 190+132
9+1 322+1 264+58
10+1 322+1 339-17
11+1 322+1 416-94
12+1 322+1 495-173
13+1 322+1 576-254
14+1 322+1 659-337
15+1 322+1 744-422
16+1 322+1 832-510
17+1 322+1 921-599
18+1 322+2 014-692
19+1 322+2 108-786
20+1 322+2 206-884
21+1 322+2 305-983
22+1 322+2 408-1 086
23+1 322+2 513-1 191
24+1 322+2 621-1 299
25+1 322+2 731-1 409
Total+33 050+31 983+1 067
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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