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Appartement 3 pièces 62 m²

VilleSotteville-lès-Rouen (76)
Surface62m²
Coût Total148 900€
Loyer Annuel8 097€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 612,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 62 m²

EXCLUSIVITÉ à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN quartier FERDINAND BUISSON

Les travaux de rénovation énergétique sont d'ores et déjà votés et payés en intégralité par le VENDEUR !

Le Cabinet SAUVAGE TRANSACTION vous propose cet appartement idéalement situé au pied du métro. Au 3ème étage, il comprend une entrée, un séjour avec balcon exposé sud-ouest. Côté nuit, un dégagement avec placards vous mènera à deux chambres et une salle de bains.

PRÉCISIONS : Une cave et un garage fermé complètent le bien.

NOTRE INSTINCT IMMOBILIER VOUS LA CONSEILLE POUR : Sa localisation, sa luminosité traversante & la future qualité de son bâtiment et ses performances énergétiques.

Surface : 62 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 66 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/06/2026

Consommation énergie primaire : 307 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 301 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 510 € et 2 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sotteville-lès-Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76300
Coordonnées : 49.408634, 1.079865
Total : 148 900€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 140 900€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8097€/an
Fourchette totale : 543€ - 838€/mois
Fourchette annuelle : 6519€ - 10057€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,62 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 952 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+4 048€ (+4.2%)
Marge achat-revente :-52 948€ (-55.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :743,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,67€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 788,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 249,69€
Coût de l'assurance :13 401,00€
Taxe foncière : 809,71€/an
Soit par mois : 67,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 62 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC) et mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sotteville-lès-Rouen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 097 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 362 €
Revenus locatifs : +8 097 €
Charges déductibles : -47 362 €
Résultat foncier Année 1 : -39 265 €(Déficit de 39 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 462 €/an
Revenus locatifs : +8 097 €
Charges déductibles : -6 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17865.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 097 €47 367 €5 121 €-39 270 €21 400 €17 870 €17 870 €
28 259 €6 333 €4 987 €1 926 €--15 944 €
38 424 €6 193 €4 848 €2 231 €--13 713 €
48 593 €6 049 €4 703 €2 544 €--11 169 €
58 765 €5 900 €4 554 €2 865 €--8 304 €
68 940 €5 745 €4 399 €3 195 €--5 110 €
79 119 €5 585 €4 239 €3 533 €--1 576 €
89 301 €5 419 €4 074 €3 882 €---
99 487 €5 248 €3 902 €4 239 €---
109 677 €5 070 €3 724 €4 607 €---
119 870 €4 886 €3 541 €4 984 €---
1210 068 €4 696 €3 350 €5 372 €---
1310 269 €4 499 €3 153 €5 770 €---
1410 474 €4 295 €2 949 €6 180 €---
1510 684 €4 083 €2 737 €6 601 €---
1610 898 €3 864 €2 519 €7 033 €---
1711 116 €3 638 €2 292 €7 478 €---
1811 338 €3 403 €2 057 €7 935 €---
1911 565 €3 160 €1 815 €8 404 €---
2011 796 €2 909 €1 563 €8 887 €---
2112 032 €2 649 €1 303 €9 383 €---
2212 272 €2 379 €1 033 €9 894 €---
2312 518 €2 100 €754 €10 418 €---
2412 768 €1 811 €465 €10 957 €---
2513 024 €1 512 €166 €11 512 €---
TOTAL259 352 €148 793 €74 250 €110 559 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 559 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 700 €-6 420 €+8 120 €
2+1 700 €0 €+1 700 €
3+1 700 €0 €+1 700 €
4+1 700 €0 €+1 700 €
5+1 700 €0 €+1 700 €
6+1 700 €0 €+1 700 €
7+1 700 €0 €+1 700 €
8+1 700 €+692 €+1 008 €
9+1 700 €+1 272 €+428 €
10+1 700 €+1 382 €+318 €
11+1 700 €+1 495 €+205 €
12+1 700 €+1 612 €+88 €
13+1 700 €+1 731 €-31 €
14+1 700 €+1 854 €-154 €
15+1 700 €+1 980 €-280 €
16+1 700 €+2 110 €-410 €
17+1 700 €+2 243 €-543 €
18+1 700 €+2 380 €-680 €
19+1 700 €+2 521 €-821 €
20+1 700 €+2 666 €-966 €
21+1 700 €+2 815 €-1 115 €
22+1 700 €+2 968 €-1 268 €
23+1 700 €+3 125 €-1 425 €
24+1 700 €+3 287 €-1 587 €
25+1 700 €+3 454 €-1 754 €
Total+42 500 €+33 168 €+9 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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