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Appartement/Local professionnel Cronenbourg Centre

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface76m²
Coût Total217 399€
Loyer Annuel12 520€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-366€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 610 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 889,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 76 m² avec balcon – Idéal investisseur

Situé dans une copropriété avec chauffage collectif au gaz, cet appartement de 76 m² offre de beaux volumes avec plusieurs pièces et des points d'eau, WC et une belle luminosité. Il dispose notamment d'un balcon, apportant un agréable espace extérieur.

Actuellement exploité en local professionnel, ce bien présente un fort potentiel après travaux de rénovation et pourra convenir à différents projets.

Le bien est actuellement loué par un médecin pour un loyer mensuel de 1 350 € charges comprises, dont 900 € hors charges. Le bail en cours arrive à échéance en avril 2028, garantissant des revenus locatifs sécurisés à moyen terme.

Les atouts :

  • Surface de 76 m²
  • Balcon
  • Appartement spacieux et lumineux
  • Chauffage collectif au gaz
  • Revenus locatifs en place
  • Potentiel de valorisation après travaux

Travaux de rénovation à prévoir.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous.

Hugo. LEGRAND Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°937 582 864 à COLMAR FONCIA Illkirch-Graffenstaden 154 Route de Lyon - 67400 Illkirch-Graffenstaden - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.594324, 7.720152
Total : 217 399€
Prix d'acquisition : 143 610€
Travaux : 62 300€
Valeur du bien : 205 910€
Frais de notaire : 11 489€
Coût estimé : 11 489€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12520€/an
Fourchette totale : 775€ - 1405€/mois
Fourchette annuelle : 9297€ - 16860€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 399€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 091,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 155,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 156,48€
Coût de l'assurance :19 022,41€
Taxe foncière : 1 252,00€/an
Soit par mois : 104,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 043,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 409,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-366,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant tableau électrique et nombre de prises
Quantité: 1 installation pour 76 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300 €(820 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:11 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité:7 600€
    Mise aux normes électricité: 76 m² × 100€/m² = 7600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 520 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 399 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 761 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 252 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 691 €
Revenus locatifs : +12 520 €
Charges déductibles : -73 691 €
Résultat foncier Année 1 : -61 171 €(Déficit de 61 171 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 391 €/an
Revenus locatifs : +12 520 €
Charges déductibles : -11 391 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39771.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 610 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 347 €(65% de 143 610 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 394 €/an
Calcul : 93 347 € × 3,636% = 3 394 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 520 €73 698 €7 585 €-61 178 €21 400 €39 778 €39 778 €
212 770 €11 200 €7 388 €1 570 €--38 208 €
313 026 €10 995 €7 183 €2 030 €--36 178 €
413 286 €10 783 €6 970 €2 503 €--33 675 €
513 552 €10 563 €6 750 €2 989 €--30 686 €
613 823 €10 335 €6 522 €3 488 €--27 198 €
714 100 €10 099 €6 286 €4 000 €--23 198 €
814 382 €9 855 €6 042 €4 527 €--18 671 €
914 669 €9 601 €5 788 €5 068 €--13 603 €
1014 963 €9 339 €5 526 €5 624 €--7 979 €
1115 262 €9 067 €5 254 €6 195 €--1 784 €
1215 567 €8 785 €4 973 €6 782 €---
1315 878 €8 494 €4 681 €7 385 €---
1416 196 €8 192 €4 379 €8 004 €---
1516 520 €7 879 €4 066 €8 641 €---
1616 850 €7 555 €3 742 €9 296 €---
1717 187 €7 219 €3 406 €9 969 €---
1817 531 €6 871 €3 058 €10 660 €---
1917 882 €6 510 €2 698 €11 371 €---
2018 239 €6 137 €2 324 €12 102 €---
2118 604 €5 751 €1 938 €12 854 €---
2218 976 €5 350 €1 537 €13 626 €---
2319 356 €4 935 €1 122 €14 421 €---
2419 743 €4 505 €692 €15 238 €---
2520 138 €4 060 €247 €16 078 €---
TOTAL401 019 €267 779 €110 156 €133 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 629 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 629 €-6 420 €+9 049 €
2+2 629 €0 €+2 629 €
3+2 629 €0 €+2 629 €
4+2 629 €0 €+2 629 €
5+2 629 €0 €+2 629 €
6+2 629 €0 €+2 629 €
7+2 629 €0 €+2 629 €
8+2 629 €0 €+2 629 €
9+2 629 €0 €+2 629 €
10+2 629 €0 €+2 629 €
11+2 629 €0 €+2 629 €
12+2 629 €+2 034 €+595 €
13+2 629 €+2 215 €+414 €
14+2 629 €+2 401 €+228 €
15+2 629 €+2 592 €+37 €
16+2 629 €+2 789 €-160 €
17+2 629 €+2 991 €-362 €
18+2 629 €+3 198 €-569 €
19+2 629 €+3 411 €-782 €
20+2 629 €+3 631 €-1 002 €
21+2 629 €+3 856 €-1 227 €
22+2 629 €+4 088 €-1 459 €
23+2 629 €+4 326 €-1 697 €
24+2 629 €+4 571 €-1 942 €
25+2 629 €+4 823 €-2 194 €
Total+65 725 €+40 507 €+25 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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