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Maison de ville de 85 m2

VilleOrgon (13)
Surface85m²
Coût Total157 500€
Loyer Annuel10 956€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 294,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 85 m2 - Maison de ville 4 pièces de 85 m², située à proximité de la mairie d’Orgon. Maison sur 3 étages comprenant 3 chambres et 1 salle de bain. Travaux à prévoir, mais beau potentiel. Agences s’abstenir. Premier contact par mail.

Ville : Orgon
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13660
Coordonnées : 43.790300, 5.038740
Total : 157 500€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 148 700€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.74€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 14.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10956€/an
Fourchette totale : 692€ - 1204€/mois
Fourchette annuelle : 8308€ - 14448€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 329,55 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 012 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-88 012€ (-44.4%)
Marge achat-revente :40 512€ (20.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 826,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 518,13€
Coût de l'assurance :13 781,25€
Taxe foncière : 1 095,55€/an
Soit par mois : 91,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et installations
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec murs légèrement abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 110€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orgon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 956 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 634 €
Revenus locatifs : +10 956 €
Charges déductibles : -45 634 €
Résultat foncier Année 1 : -34 678 €(Déficit de 34 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 934 €/an
Revenus locatifs : +10 956 €
Charges déductibles : -6 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13278.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 956 €45 639 €5 292 €-34 683 €21 400 €13 283 €13 283 €
211 175 €6 798 €5 151 €4 376 €--8 907 €
311 398 €6 653 €5 006 €4 745 €--4 162 €
411 626 €6 503 €4 856 €5 124 €---
511 859 €6 347 €4 700 €5 512 €---
612 096 €6 186 €4 539 €5 910 €---
712 338 €6 019 €4 373 €6 318 €---
812 584 €5 847 €4 200 €6 737 €---
912 836 €5 669 €4 022 €7 167 €---
1013 093 €5 485 €3 838 €7 608 €---
1113 355 €5 294 €3 647 €8 061 €---
1213 622 €5 097 €3 450 €8 525 €---
1313 894 €4 892 €3 246 €9 002 €---
1414 172 €4 681 €3 034 €9 491 €---
1514 456 €4 463 €2 816 €9 993 €---
1614 745 €4 237 €2 590 €10 508 €---
1715 040 €4 003 €2 356 €11 037 €---
1815 340 €3 761 €2 114 €11 579 €---
1915 647 €3 511 €1 864 €12 136 €---
2015 960 €3 252 €1 605 €12 708 €---
2116 279 €2 984 €1 337 €13 295 €---
2216 605 €2 707 €1 060 €13 898 €---
2316 937 €2 420 €773 €14 517 €---
2417 276 €2 124 €477 €15 152 €---
2517 621 €1 817 €170 €15 804 €---
TOTAL350 908 €156 388 €76 518 €194 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 301 €-6 420 €+8 721 €
2+2 301 €0 €+2 301 €
3+2 301 €0 €+2 301 €
4+2 301 €+289 €+2 012 €
5+2 301 €+1 653 €+648 €
6+2 301 €+1 773 €+528 €
7+2 301 €+1 895 €+406 €
8+2 301 €+2 021 €+280 €
9+2 301 €+2 150 €+151 €
10+2 301 €+2 282 €+19 €
11+2 301 €+2 418 €-117 €
12+2 301 €+2 558 €-257 €
13+2 301 €+2 701 €-400 €
14+2 301 €+2 847 €-546 €
15+2 301 €+2 998 €-697 €
16+2 301 €+3 152 €-851 €
17+2 301 €+3 311 €-1 010 €
18+2 301 €+3 474 €-1 173 €
19+2 301 €+3 641 €-1 340 €
20+2 301 €+3 812 €-1 511 €
21+2 301 €+3 989 €-1 688 €
22+2 301 €+4 169 €-1 868 €
23+2 301 €+4 355 €-2 054 €
24+2 301 €+4 546 €-2 245 €
25+2 301 €+4 741 €-2 440 €
Total+57 525 €+58 356 €+-831 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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