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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFors (79)
Surface150m²
Coût Total194 570€
Loyer Annuel14 991€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 993,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Maison 6 pièces 150 m²

Située à 5mn de l'autoroute A10 et à 6km au sud de Niort, cette maison d'environ 150 m² offre un cadre de vie paisible à la campagne. Grâce à son exposition plein sud, elle bénéficie d'une luminosité naturelle et agréable été comme hiver.

Au rez-de-chaussée de cette maison, découvrez une belle pièce de vie cocooning de 50m², idéale pour se retrouver en famille près du poêle et un espace cuisine qui permet de partager des moments conviviaux tout en préparant les repas.

Cette maison garantit confort et intimité pour ses occupants grâce aux volumes des chambres et à la présence d'une salle d'eau et d'une salle de bain. Si créer des chambres d'hôtes est une aventure qui vous tente, cette maison vous offre cette opportunité !

(Vous avez la possibilité d'acquérir une belle grange en pierres, en complément, pour y développer vos talents d'artistes ou d'artisans ou tout simplement pour constituer un lieu de stockage).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 149 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Laurence BONEL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Niort sous le numéro 989622501

Ville : Fors
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79230
Coordonnées : 46.229253, -0.397129
Total : 194 570€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 33 650€
Valeur du bien : 182 650€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1249€/mois
Loyer annuel estimé : 14991€/an
Fourchette totale : 1012€ - 1542€/mois
Fourchette annuelle : 12143€ - 18508€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 674,7 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :251 205 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-102 205€ (-40.7%)
Marge achat-revente :56 635€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 527,83€
Coût de l'assurance :17 024,88€
Taxe foncière : 1 499,14€/an
Soit par mois : 124,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 249,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 145,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement d'éléments de cuisine vieillissants, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 système
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 650 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres (environ 80 m²): 30€/m² × 80 = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 550€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 système: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 249 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 991 €/an
Calcul : 1 249 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 570 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 499 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 361 €
Revenus locatifs : +14 991 €
Charges déductibles : -42 361 €
Résultat foncier Année 1 : -27 370 €(Déficit de 27 370 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 670 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 711 €/an
Revenus locatifs : +14 991 €
Charges déductibles : -8 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16669.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 991 €42 368 €6 538 €-27 376 €10 700 €16 676 €16 676 €
215 291 €8 544 €6 364 €6 747 €--9 929 €
315 597 €8 365 €6 184 €7 233 €--2 697 €
415 909 €8 179 €5 999 €7 730 €---
516 227 €7 987 €5 806 €8 241 €---
616 552 €7 788 €5 608 €8 764 €---
716 883 €7 582 €5 402 €9 301 €---
817 220 €7 369 €5 189 €9 851 €---
917 565 €7 149 €4 969 €10 416 €---
1017 916 €6 921 €4 741 €10 995 €---
1118 274 €6 686 €4 506 €11 589 €---
1218 640 €6 442 €4 262 €12 198 €---
1319 013 €6 190 €4 010 €12 823 €---
1419 393 €5 929 €3 749 €13 464 €---
1519 781 €5 659 €3 479 €14 122 €---
1620 176 €5 380 €3 200 €14 797 €---
1720 580 €5 091 €2 911 €15 489 €---
1820 992 €4 792 €2 612 €16 200 €---
1921 411 €4 483 €2 303 €16 929 €---
2021 840 €4 163 €1 983 €17 677 €---
2122 276 €3 832 €1 652 €18 444 €---
2222 722 €3 490 €1 310 €19 232 €---
2323 176 €3 136 €956 €20 041 €---
2423 640 €2 769 €589 €20 871 €---
2524 113 €2 390 €210 €21 722 €---
TOTAL480 179 €182 681 €94 528 €297 498 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 148 €-3 210 €+6 358 €
2+3 148 €0 €+3 148 €
3+3 148 €0 €+3 148 €
4+3 148 €+1 510 €+1 638 €
5+3 148 €+2 472 €+676 €
6+3 148 €+2 629 €+519 €
7+3 148 €+2 790 €+358 €
8+3 148 €+2 955 €+193 €
9+3 148 €+3 125 €+23 €
10+3 148 €+3 298 €-150 €
11+3 148 €+3 477 €-329 €
12+3 148 €+3 659 €-511 €
13+3 148 €+3 847 €-699 €
14+3 148 €+4 039 €-891 €
15+3 148 €+4 237 €-1 089 €
16+3 148 €+4 439 €-1 291 €
17+3 148 €+4 647 €-1 499 €
18+3 148 €+4 860 €-1 712 €
19+3 148 €+5 079 €-1 931 €
20+3 148 €+5 303 €-2 155 €
21+3 148 €+5 533 €-2 385 €
22+3 148 €+5 770 €-2 622 €
23+3 148 €+6 012 €-2 864 €
24+3 148 €+6 261 €-3 113 €
25+3 148 €+6 517 €-3 369 €
Total+78 700 €+89 249 €+-10 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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