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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFors (79)
Surface150
Coût Total194 570
Loyer Annuel14 991
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+104
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 993,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Maison 6 pièces 150 m²

Située à 5mn de l'autoroute A10 et à 6km au sud de Niort, cette maison d'environ 150 m² offre un cadre de vie paisible à la campagne. Grâce à son exposition plein sud, elle bénéficie d'une luminosité naturelle et agréable été comme hiver.

Au rez-de-chaussée de cette maison, découvrez une belle pièce de vie cocooning de 50m², idéale pour se retrouver en famille près du poêle et un espace cuisine qui permet de partager des moments conviviaux tout en préparant les repas.

Cette maison garantit confort et intimité pour ses occupants grâce aux volumes des chambres et à la présence d'une salle d'eau et d'une salle de bain. Si créer des chambres d'hôtes est une aventure qui vous tente, cette maison vous offre cette opportunité !

(Vous avez la possibilité d'acquérir une belle grange en pierres, en complément, pour y développer vos talents d'artistes ou d'artisans ou tout simplement pour constituer un lieu de stockage).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 149 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Laurence BONEL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Niort sous le numéro 989622501

Ville : Fors
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79230
Coordonnées : 46.229253, -0.397129
Total : 194 570
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 33 650
Valeur du bien : 182 650
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1249€/mois
Loyer annuel estimé : 14991€/an
Fourchette totale : 1012€ - 1542€/mois
Fourchette annuelle : 12143€ - 18508€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 674,7 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :251 205
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-102 205 (-40.7%)
Marge achat-revente :56 635€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 570
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 527,83
Coût de l'assurance :17 024,88
Taxe foncière : 1 499,14€/an
Soit par mois : 124,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 249,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 145,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement d'éléments de cuisine vieillissants, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 système
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 650(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 400
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:3 200
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres (environ 80 m²): 30€/m² × 80 = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 550
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 système: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 249 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 991 €/an
Calcul : 1 249 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 570 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 499 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 361
Revenus locatifs : +14 991
Charges déductibles : -42 361
Résultat foncier Année 1 : -27 370(Déficit de 27 370 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 16 670
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 711 €/an
Revenus locatifs : +14 991
Charges déductibles : -8 711
Résultat foncier Années 2+ : 6 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16669.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 99142 3686 538-27 37610 700 €16 676 €16 676 €
215 2918 5446 3646 747--9 929 €
315 5978 3656 1847 233--2 697 €
415 9098 1795 9997 730---
516 2277 9875 8068 241---
616 5527 7885 6088 764---
716 8837 5825 4029 301---
817 2207 3695 1899 851---
917 5657 1494 96910 416---
1017 9166 9214 74110 995---
1118 2746 6864 50611 589---
1218 6406 4424 26212 198---
1319 0136 1904 01012 823---
1419 3935 9293 74913 464---
1519 7815 6593 47914 122---
1620 1765 3803 20014 797---
1720 5805 0912 91115 489---
1820 9924 7922 61216 200---
1921 4114 4832 30316 929---
2021 8404 1631 98317 677---
2122 2763 8321 65218 444---
2222 7223 4901 31019 232---
2323 1763 13695620 041---
2423 6402 76958920 871---
2524 1132 39021021 722---
TOTAL480 179182 68194 528297 49810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 498
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 148-3 210+6 358
2+3 1480+3 148
3+3 1480+3 148
4+3 148+1 510+1 638
5+3 148+2 472+676
6+3 148+2 629+519
7+3 148+2 790+358
8+3 148+2 955+193
9+3 148+3 125+23
10+3 148+3 298-150
11+3 148+3 477-329
12+3 148+3 659-511
13+3 148+3 847-699
14+3 148+4 039-891
15+3 148+4 237-1 089
16+3 148+4 439-1 291
17+3 148+4 647-1 499
18+3 148+4 860-1 712
19+3 148+5 079-1 931
20+3 148+5 303-2 155
21+3 148+5 533-2 385
22+3 148+5 770-2 622
23+3 148+6 012-2 864
24+3 148+6 261-3 113
25+3 148+6 517-3 369
Total+78 700+89 249+-10 549
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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