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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Gratien (95)
Surface64m²
Coût Total229 040€
Loyer Annuel13 729€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 640,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sixième avenue vous présente cet appartement complètement traversant et lumineux dans la résidence des Marais.

Situé au 4ème et dernier étage sans ascenseur, à proximité de la gare de ERMONT-EAUBONNE, des commerces et écoles, vous y trouverez une entrée avec placard distribuant un séjour une cuisine indépendante moderne et meublé avec un cellier/buanderie attenant, deux chambres, une salle d'eau, des WC séparés ainsi que de nombreux rangements.

Une place de parking complète ce bien.

Ville : Saint-Gratien
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95210
Coordonnées : 48.973593, 2.279070
Total : 229 040€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 46 520€
Valeur du bien : 215 520€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 17.88€/m²/mois
Fourchette : 14.62€ - 21.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1144€/mois
Loyer annuel estimé : 13729€/an
Fourchette totale : 936€ - 1399€/mois
Fourchette annuelle : 11228€ - 16787€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 117,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :64,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 182,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 167,81€
Coût de l'assurance :19 468,40€
Taxe foncière : 1 372,89€/an
Soit par mois : 114,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 144,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 296,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres pour améliorer le confort et l'esthétique
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 520 €(727 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gratien (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 729 €/an
Calcul : 1 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 041 €
Revenus locatifs : +13 729 €
Charges déductibles : -56 041 €
Résultat foncier Année 1 : -42 313 €(Déficit de 42 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 913 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 521 €/an
Revenus locatifs : +13 729 €
Charges déductibles : -9 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20912.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 729 €56 049 €7 377 €-42 320 €21 400 €20 920 €20 920 €
214 003 €9 329 €7 178 €4 674 €--16 246 €
314 284 €9 123 €6 971 €5 161 €--11 085 €
414 569 €8 910 €6 758 €5 659 €--5 426 €
514 861 €8 690 €6 538 €6 171 €---
615 158 €8 463 €6 311 €6 695 €---
715 461 €8 228 €6 076 €7 233 €---
815 770 €7 985 €5 833 €7 785 €---
916 086 €7 734 €5 583 €8 351 €---
1016 407 €7 475 €5 324 €8 932 €---
1116 735 €7 208 €5 056 €9 528 €---
1217 070 €6 932 €4 780 €10 139 €---
1317 412 €6 646 €4 494 €10 766 €---
1417 760 €6 351 €4 199 €11 409 €---
1518 115 €6 046 €3 895 €12 069 €---
1618 477 €5 731 €3 580 €12 746 €---
1718 847 €5 406 €3 255 €13 441 €---
1819 224 €5 070 €2 919 €14 154 €---
1919 608 €4 723 €2 571 €14 885 €---
2020 000 €4 365 €2 213 €15 636 €---
2120 400 €3 994 €1 842 €16 406 €---
2220 808 €3 611 €1 460 €17 197 €---
2321 225 €3 216 €1 064 €18 009 €---
2421 649 €2 807 €656 €18 842 €---
2522 082 €2 385 €234 €19 697 €---
TOTAL439 740 €206 478 €106 168 €233 262 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 883 €-6 420 €+9 303 €
2+2 883 €0 €+2 883 €
3+2 883 €0 €+2 883 €
4+2 883 €0 €+2 883 €
5+2 883 €+223 €+2 660 €
6+2 883 €+2 009 €+874 €
7+2 883 €+2 170 €+713 €
8+2 883 €+2 336 €+547 €
9+2 883 €+2 505 €+378 €
10+2 883 €+2 680 €+203 €
11+2 883 €+2 858 €+25 €
12+2 883 €+3 042 €-159 €
13+2 883 €+3 230 €-347 €
14+2 883 €+3 423 €-540 €
15+2 883 €+3 621 €-738 €
16+2 883 €+3 824 €-941 €
17+2 883 €+4 032 €-1 149 €
18+2 883 €+4 246 €-1 363 €
19+2 883 €+4 466 €-1 583 €
20+2 883 €+4 691 €-1 808 €
21+2 883 €+4 922 €-2 039 €
22+2 883 €+5 159 €-2 276 €
23+2 883 €+5 403 €-2 520 €
24+2 883 €+5 652 €-2 769 €
25+2 883 €+5 909 €-3 026 €
Total+72 075 €+69 979 €+2 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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