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A vendre

Bien expiré
VilleCervione (2B)
Surface138.27m²
Coût Total238 480€
Loyer Annuel15 713€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 000 €
Surface : 138.27 m²
Prix au m² : 1 381,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1

A vendre sur CERVIONE (village), un APPARTEMENT T4 ayant son entrée en 1er étage et une vue du 5ème étage, comprenant un séjour/cuisine américaine, une salle à manger, 3 chambres, une salle de douche et un WC séparé ; et en 2ème étage une buanderie et des greniers (89.20 m2 au sol dont 17.75m2 en loi Carrez). Appartement d'une surface loi Carrez de 138.27 m2, possédant une très belle vue mer. Situé à 6km de la RT10 et du bord de mer.

  • https://www.tyrhenia-immobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Cervione
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20221
Coordonnées : 42.324362, 9.491468
Total : 238 480€
Prix d'acquisition : 191 000€
Travaux : 32 200€
Valeur du bien : 223 200€
Frais de notaire : 15 280€
Coût estimé : 15 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138.27m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.72€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1309€/mois
Loyer annuel estimé : 15713€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1607€/mois
Fourchette annuelle : 12805€ - 19282€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 435,72 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :198 516 €
Prix d'achat :191 000 €
Décote à l'achat :-7 516€ (-3.8%)
Marge achat-revente :-39 964€ (-20.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 232,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 921,86€
Coût de l'assurance :20 270,80€
Taxe foncière : 1 571,34€/an
Soit par mois : 130,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 309,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 363,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 138.27 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 138.27 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire pour sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 200 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€/système = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 900€/fenêtre = 12600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€/système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€/salle de bain = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€/m² × 10m² = 1800€
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/m² × 3m² = 900€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 60€/m² × 10m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cervione (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 309 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 713 €/an
Calcul : 1 309 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 279 €
Revenus locatifs : +15 713 €
Charges déductibles : -42 279 €
Résultat foncier Année 1 : -26 566 €(Déficit de 26 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 079 €/an
Revenus locatifs : +15 713 €
Charges déductibles : -10 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 634 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5166.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 150 €(65% de 191 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 515 €/an
Calcul : 124 150 € × 3,636% = 4 515 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 713 €42 287 €7 705 €-26 574 €21 400 €5 174 €5 174 €
216 028 €9 879 €7 497 €6 149 €---
316 348 €9 664 €7 282 €6 684 €---
416 675 €9 442 €7 059 €7 234 €---
517 009 €9 212 €6 830 €7 797 €---
617 349 €8 975 €6 593 €8 374 €---
717 696 €8 730 €6 347 €8 966 €---
818 050 €8 476 €6 094 €9 573 €---
918 411 €8 215 €5 833 €10 196 €---
1018 779 €7 944 €5 562 €10 834 €---
1119 155 €7 665 €5 283 €11 489 €---
1219 538 €7 377 €4 994 €12 161 €---
1319 928 €7 078 €4 696 €12 850 €---
1420 327 €6 770 €4 388 €13 557 €---
1520 733 €6 452 €4 070 €14 281 €---
1621 148 €6 123 €3 741 €15 025 €---
1721 571 €5 784 €3 401 €15 788 €---
1822 003 €5 433 €3 050 €16 570 €---
1922 443 €5 070 €2 688 €17 373 €---
2022 891 €4 695 €2 313 €18 196 €---
2123 349 €4 308 €1 926 €19 041 €---
2223 816 €3 908 €1 526 €19 908 €---
2324 293 €3 495 €1 113 €20 798 €---
2424 778 €3 068 €686 €21 711 €---
2525 274 €2 627 €244 €22 647 €---
TOTAL503 305 €202 676 €110 922 €300 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 300 €-6 420 €+9 720 €
2+3 300 €+293 €+3 007 €
3+3 300 €+2 005 €+1 295 €
4+3 300 €+2 170 €+1 130 €
5+3 300 €+2 339 €+961 €
6+3 300 €+2 512 €+788 €
7+3 300 €+2 690 €+610 €
8+3 300 €+2 872 €+428 €
9+3 300 €+3 059 €+241 €
10+3 300 €+3 250 €+50 €
11+3 300 €+3 447 €-147 €
12+3 300 €+3 648 €-348 €
13+3 300 €+3 855 €-555 €
14+3 300 €+4 067 €-767 €
15+3 300 €+4 284 €-984 €
16+3 300 €+4 507 €-1 207 €
17+3 300 €+4 736 €-1 436 €
18+3 300 €+4 971 €-1 671 €
19+3 300 €+5 212 €-1 912 €
20+3 300 €+5 459 €-2 159 €
21+3 300 €+5 712 €-2 412 €
22+3 300 €+5 972 €-2 672 €
23+3 300 €+6 239 €-2 939 €
24+3 300 €+6 513 €-3 213 €
25+3 300 €+6 794 €-3 494 €
Total+82 500 €+90 189 €+-7 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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