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Maison à vendre

VilleChémery (41)
Surface96m²
Coût Total77 528€
Loyer Annuel8 192€
Rentabilité10.57%
Cashflow/mois+202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 61 600 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 641,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Maison de bourg à rénover au fort potentiel évolutif, comprenant au rez-de-chaussée une pièce de vie avec espace cuisine, salle à manger, 2 chambres, salle de bains, à l'étage 2 bureaux avec un grenier aménageable. Un double cellier ainsi qu'un garage viennent compléter ce bien.

Ville : Chémery
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41700
Coordonnées : 47.353154, 1.487709
Total : 77 528€
Prix d'acquisition : 61 600€
Travaux : 11 000€
Valeur du bien : 72 600€
Frais de notaire : 4 928€
Coût estimé : 4 928€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.11€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8192€/an
Fourchette totale : 571€ - 816€/mois
Fourchette annuelle : 6852€ - 9793€/an
Rentabilité brute :10.57%
Fourchette de rentabilité :8.84% - 12.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 174,49 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 751 €
Prix d'achat :61 600 €
Décote à l'achat :-51 151€ (-45.4%)
Marge achat-revente :35 223€ (31.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 528€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 411,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 283,58€
Coût de l'assurance :6 783,70€
Taxe foncière : 819,15€/an
Soit par mois : 68,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du carrelage dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000 €(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 192 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 528 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 271 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 793 €
Revenus locatifs : +8 192 €
Charges déductibles : -14 793 €
Résultat foncier Année 1 : -6 602 €(Déficit de 6 602 €)
Imputable sur revenu global : 6 602 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 793 €/an
Revenus locatifs : +8 192 €
Charges déductibles : -3 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 398 €/an
Prix d'achat du bien : 61 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 040 €(65% de 61 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 456 €/an
Calcul : 40 040 € × 3,636% = 1 456 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 192 €14 796 €2 705 €-6 604 €6 604 €--
28 355 €3 725 €2 635 €4 630 €---
38 522 €3 652 €2 561 €4 871 €---
48 693 €3 576 €2 486 €5 117 €---
58 867 €3 498 €2 407 €5 369 €---
69 044 €3 416 €2 326 €5 628 €---
79 225 €3 332 €2 242 €5 893 €---
89 409 €3 245 €2 155 €6 164 €---
99 598 €3 155 €2 064 €6 443 €---
109 790 €3 061 €1 971 €6 728 €---
119 985 €2 964 €1 874 €7 021 €---
1210 185 €2 864 €1 773 €7 321 €---
1310 389 €2 760 €1 669 €7 629 €---
1410 597 €2 652 €1 562 €7 945 €---
1510 809 €2 540 €1 450 €8 268 €---
1611 025 €2 425 €1 334 €8 600 €---
1711 245 €2 305 €1 215 €8 940 €---
1811 470 €2 181 €1 091 €9 289 €---
1911 700 €2 053 €962 €9 647 €---
2011 934 €1 919 €829 €10 014 €---
2112 172 €1 781 €691 €10 391 €---
2212 416 €1 639 €548 €10 777 €---
2312 664 €1 491 €400 €11 173 €---
2412 917 €1 337 €247 €11 580 €---
2513 176 €1 179 €88 €11 997 €---
TOTAL262 377 €77 546 €39 284 €184 831 €6 604 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 981 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 192 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 720 €-1 981 €+3 701 €
2+1 720 €+1 389 €+331 €
3+1 720 €+1 461 €+259 €
4+1 720 €+1 535 €+185 €
5+1 720 €+1 611 €+109 €
6+1 720 €+1 688 €+32 €
7+1 720 €+1 768 €-48 €
8+1 720 €+1 849 €-129 €
9+1 720 €+1 933 €-213 €
10+1 720 €+2 019 €-299 €
11+1 720 €+2 106 €-386 €
12+1 720 €+2 196 €-476 €
13+1 720 €+2 289 €-569 €
14+1 720 €+2 383 €-663 €
15+1 720 €+2 480 €-760 €
16+1 720 €+2 580 €-860 €
17+1 720 €+2 682 €-962 €
18+1 720 €+2 787 €-1 067 €
19+1 720 €+2 894 €-1 174 €
20+1 720 €+3 004 €-1 284 €
21+1 720 €+3 117 €-1 397 €
22+1 720 €+3 233 €-1 513 €
23+1 720 €+3 352 €-1 632 €
24+1 720 €+3 474 €-1 754 €
25+1 720 €+3 599 €-1 879 €
Total+43 000 €+55 449 €+-12 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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