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Appartement à vendre

VilleMarseille 14e (13)
Surface61m²
Coût Total162 140€
Loyer Annuel9 090€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 934,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Salle de bain, Cave, 1 parking: Parking, Balcon

Élégant T4 transformé en T3 d’une surface de 61 m² au 3e étage sans ascenseur dans une résidence fermée des années 60, le tout situé impasse du couvent 13014 Marseille. Appartement traversant très lumineux, doté d’une expo Sud/Ouest . Vous apprécierez un vaste séjour/salon de 23m2, ouvrant sur un balcon de 8 m², 2 chambres de 10m2, une cuisine séparée de 7m2, une salle de douche, WC séparé. De nombreux atouts, complètent ce bien : double vitrage / placards / Cave / loggia / cellier

  • Taxe foncière : 801€
  • Charges mensuelles 135 €, comprenant : eau froide, entretien des parties, communes, fond de travaux Alur. Plus de photos sur demande. Contact par mail. AGENCE S’ABSTENIR MERCI
Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.318405, 5.387226
Total : 162 140€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 152 700€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9090€/an
Fourchette totale : 620€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 7436€ - 11114€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 523,16 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 913 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :+25 087€ (+27.0%)
Marge achat-revente :-69 227€ (-74.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :47,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 833,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 617,55€
Coût de l'assurance :14 187,25€
Taxe foncière : 801,00€/an
Soit par mois : 66,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 135,00€/mois
Soit par an : 1 620,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 757,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et le plan de travail
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1200€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 090 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 140 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 801 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 620 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 809 €
Revenus locatifs : +9 090 €
Charges déductibles : -42 809 €
Résultat foncier Année 1 : -33 719 €(Déficit de 33 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 319 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 109 €/an
Revenus locatifs : +9 090 €
Charges déductibles : -8 109 €
Résultat foncier Années 2+ : 981 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12318.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 090 €42 814 €5 126 €-33 724 €21 400 €12 324 €12 324 €
29 272 €7 974 €4 986 €1 298 €--11 026 €
39 458 €7 830 €4 842 €1 628 €--9 398 €
49 647 €7 681 €4 693 €1 966 €--7 433 €
59 840 €7 527 €4 539 €2 313 €--5 120 €
610 037 €7 368 €4 380 €2 668 €--2 452 €
710 237 €7 204 €4 216 €3 033 €---
810 442 €7 035 €4 047 €3 407 €---
910 651 €6 860 €3 872 €3 791 €---
1010 864 €6 680 €3 691 €4 184 €---
1111 081 €6 493 €3 505 €4 588 €---
1211 303 €6 301 €3 312 €5 002 €---
1311 529 €6 102 €3 114 €5 427 €---
1411 759 €5 897 €2 909 €5 862 €---
1511 995 €5 685 €2 697 €6 309 €---
1612 234 €5 467 €2 478 €6 768 €---
1712 479 €5 241 €2 252 €7 238 €---
1812 729 €5 008 €2 019 €7 721 €---
1912 983 €4 767 €1 779 €8 216 €---
2013 243 €4 519 €1 530 €8 724 €---
2113 508 €4 262 €1 274 €9 246 €---
2213 778 €3 997 €1 009 €9 781 €---
2314 054 €3 724 €735 €10 330 €---
2414 335 €3 441 €453 €10 893 €---
2514 621 €3 150 €161 €11 471 €---
TOTAL291 168 €183 030 €73 618 €108 138 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 909 €-6 420 €+8 329 €
2+1 909 €0 €+1 909 €
3+1 909 €0 €+1 909 €
4+1 909 €0 €+1 909 €
5+1 909 €0 €+1 909 €
6+1 909 €0 €+1 909 €
7+1 909 €+174 €+1 735 €
8+1 909 €+1 022 €+887 €
9+1 909 €+1 137 €+772 €
10+1 909 €+1 255 €+654 €
11+1 909 €+1 376 €+533 €
12+1 909 €+1 501 €+408 €
13+1 909 €+1 628 €+281 €
14+1 909 €+1 759 €+150 €
15+1 909 €+1 893 €+16 €
16+1 909 €+2 030 €-121 €
17+1 909 €+2 171 €-262 €
18+1 909 €+2 316 €-407 €
19+1 909 €+2 465 €-556 €
20+1 909 €+2 617 €-708 €
21+1 909 €+2 774 €-865 €
22+1 909 €+2 934 €-1 025 €
23+1 909 €+3 099 €-1 190 €
24+1 909 €+3 268 €-1 359 €
25+1 909 €+3 441 €-1 532 €
Total+47 725 €+32 442 €+15 283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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