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Maison 7 pièces 187 m²

Bien expiré
VilleLassay-les-Châteaux (53)
Surface187m²
Coût Total213 743€
Loyer Annuel13 671€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 540 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 756,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 187 m² - Maison 7 pièces 187 m²

REFERENCE ANNONCE : 580 - Commune de NIORT-LA-FONTAINE à 5 minutes de LASSAY-LES-CHATEAUX ancienne maison mitoyenne à rénover comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : une entrée, salon et un séjour avec cheminée.

  • Au ½ niveau inférieur : une cuisine, une pièce avec cheminée et une salle d'eau.

  • A l'étage : un palier/mezzanine, une chambre avec salle d'eau et wc, deux chambres et une salle d'eau avec wc.

  • Grenier à la suite.

  • Caves sous-partie.

Attenant, un atelier/garage et une chaufferie.

En appentis, un espace de rangement.

Terrain sur l'avant et l'arrière à borner.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 187 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/05/2024

Consommation énergie primaire : 174.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 580 € et 3 550 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lassay-les-Châteaux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53110
Coordonnées : 48.457560, -0.506089
Total : 213 743€
Prix d'acquisition : 141 540€
Travaux : 60 880€
Valeur du bien : 202 420€
Frais de notaire : 11 323€
Coût estimé : 11 323€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.73€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1139€/mois
Loyer annuel estimé : 13671€/an
Fourchette totale : 884€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 10607€ - 17619€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 743€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 042,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 103,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 077,13€
Coût de l'assurance :18 168,16€
Taxe foncière : 1 367,09€/an
Soit par mois : 113,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 217,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolète, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - en bon état mais nécessite un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 880 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 480€
    Isolation toiture/combles: 187 m² × 40€/m² = 7480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Électroménager: 1400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:2 200€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Rafraîchissement parquet: 1200€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Entretien parquet: 300€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lassay-les-Châteaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Calcul : 1 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 743 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 367 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 851 €
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -69 851 €
Résultat foncier Année 1 : -56 181 €(Déficit de 56 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 971 €/an
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -8 971 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 699 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34780.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 540 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 001 €(65% de 141 540 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 345 €/an
Calcul : 92 001 € × 3,636% = 3 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 671 €69 858 €6 884 €-56 187 €21 400 €34 787 €34 787 €
213 944 €8 792 €6 698 €5 152 €--29 635 €
314 223 €8 600 €6 506 €5 624 €--24 011 €
414 508 €8 401 €6 307 €6 107 €--17 904 €
514 798 €8 195 €6 102 €6 602 €--11 302 €
615 094 €7 983 €5 889 €7 111 €--4 192 €
715 396 €7 764 €5 670 €7 632 €---
815 704 €7 538 €5 444 €8 166 €---
916 018 €7 304 €5 210 €8 714 €---
1016 338 €7 062 €4 968 €9 276 €---
1116 665 €6 812 €4 719 €9 852 €---
1216 998 €6 554 €4 461 €10 444 €---
1317 338 €6 288 €4 194 €11 050 €---
1417 685 €6 013 €3 919 €11 672 €---
1518 038 €5 728 €3 635 €12 310 €---
1618 399 €5 435 €3 341 €12 965 €---
1718 767 €5 131 €3 037 €13 636 €---
1819 143 €4 818 €2 724 €14 325 €---
1919 525 €4 494 €2 400 €15 032 €---
2019 916 €4 159 €2 065 €15 757 €---
2120 314 €3 813 €1 719 €16 501 €---
2220 721 €3 456 €1 362 €17 265 €---
2321 135 €3 087 €993 €18 048 €---
2421 558 €2 706 €612 €18 852 €---
2521 989 €2 312 €218 €19 677 €---
TOTAL437 883 €212 303 €99 077 €225 581 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 871 €-6 420 €+9 291 €
2+2 871 €0 €+2 871 €
3+2 871 €0 €+2 871 €
4+2 871 €0 €+2 871 €
5+2 871 €0 €+2 871 €
6+2 871 €0 €+2 871 €
7+2 871 €+1 032 €+1 839 €
8+2 871 €+2 450 €+421 €
9+2 871 €+2 614 €+257 €
10+2 871 €+2 783 €+88 €
11+2 871 €+2 956 €-85 €
12+2 871 €+3 133 €-262 €
13+2 871 €+3 315 €-444 €
14+2 871 €+3 502 €-631 €
15+2 871 €+3 693 €-822 €
16+2 871 €+3 889 €-1 018 €
17+2 871 €+4 091 €-1 220 €
18+2 871 €+4 298 €-1 427 €
19+2 871 €+4 510 €-1 639 €
20+2 871 €+4 727 €-1 856 €
21+2 871 €+4 950 €-2 079 €
22+2 871 €+5 179 €-2 308 €
23+2 871 €+5 414 €-2 543 €
24+2 871 €+5 656 €-2 785 €
25+2 871 €+5 903 €-3 032 €
Total+71 775 €+67 674 €+4 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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