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Maison à vendre

Bien expiré
VilleYzeure (03)
Surface131m²
Coût Total201 972€
Loyer Annuel14 501€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 1 067,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Jardin, Terrasse, calme

Dans un quartier calme et recherché d'Yzeure, à proximité des écoles, découvrez cette maison offrant de belles possibilités après rénovation. Elle comprend : une belle pièce à vivre ouverte sur balcon, cuisine, 3 chambres, bureau, et salle d'eau, toilettes, d'un sous-sol comprenant un garage. À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin agréable et bien exposé. La maison dispose déjà de fenêtres en double vitrage PVC, d'un chauffage central au gaz, ainsi que d'une partie toit-terrasse récemment refaite et isolée. Des travaux sont à prévoir (électricité, isolation, rafraîchissement), laissant libre cours à votre projet et permettant de valoriser pleinement le potentiel du bien.

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Consultez nos avis clients sur Opinion System :

Ville : Yzeure
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03400
Coordonnées : 46.555823, 3.339895
Total : 201 972€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 50 880€
Valeur du bien : 190 780€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1208€/mois
Loyer annuel estimé : 14501€/an
Fourchette totale : 965€ - 1513€/mois
Fourchette annuelle : 11580€ - 18160€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 518,26 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 892 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-58 992€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-3 080€ (-1.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 043,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 941,25€
Coût de l'assurance :17 167,62€
Taxe foncière : 1 450,13€/an
Soit par mois : 120,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Bien que déjà en double vitrage, une vérification peut améliorer l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 3/5 - Nécessaire pour la sécurité et conformité aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 880 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 980€
    Isolation des combles: 131 m² × 80€/m² = 10480€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant installation et matériel)
  • Menuiseries:2 400€
    Vérification étanchéité fenêtres: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Revêtement de sol - Chambres:1 800€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeure (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 208 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 501 €/an
Calcul : 1 208 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 972 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 536 €
Revenus locatifs : +14 501 €
Charges déductibles : -59 536 €
Résultat foncier Année 1 : -45 035 €(Déficit de 45 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 656 €/an
Revenus locatifs : +14 501 €
Charges déductibles : -8 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23634.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 501 €59 542 €6 525 €-45 041 €21 400 €23 641 €23 641 €
214 791 €8 486 €6 349 €6 305 €--17 336 €
315 087 €8 304 €6 167 €6 783 €--10 552 €
415 389 €8 116 €5 979 €7 273 €--3 279 €
515 697 €7 921 €5 784 €7 776 €---
616 011 €7 720 €5 583 €8 290 €---
716 331 €7 513 €5 376 €8 818 €---
816 657 €7 298 €5 161 €9 359 €---
916 991 €7 077 €4 940 €9 914 €---
1017 330 €6 848 €4 711 €10 483 €---
1117 677 €6 611 €4 474 €11 066 €---
1218 030 €6 367 €4 230 €11 664 €---
1318 391 €6 114 €3 977 €12 277 €---
1418 759 €5 853 €3 716 €12 906 €---
1519 134 €5 584 €3 447 €13 550 €---
1619 517 €5 305 €3 168 €14 212 €---
1719 907 €5 018 €2 881 €14 890 €---
1820 305 €4 720 €2 583 €15 585 €---
1920 711 €4 413 €2 276 €16 298 €---
2021 126 €4 096 €1 959 €17 030 €---
2121 548 €3 768 €1 631 €17 780 €---
2221 979 €3 429 €1 292 €18 550 €---
2322 419 €3 079 €942 €19 340 €---
2422 867 €2 717 €581 €20 150 €---
2523 324 €2 344 €207 €20 981 €---
TOTAL464 480 €198 242 €93 941 €266 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 045 €-6 420 €+9 465 €
2+3 045 €0 €+3 045 €
3+3 045 €0 €+3 045 €
4+3 045 €0 €+3 045 €
5+3 045 €+1 349 €+1 696 €
6+3 045 €+2 487 €+558 €
7+3 045 €+2 645 €+400 €
8+3 045 €+2 808 €+237 €
9+3 045 €+2 974 €+71 €
10+3 045 €+3 145 €-100 €
11+3 045 €+3 320 €-275 €
12+3 045 €+3 499 €-454 €
13+3 045 €+3 683 €-638 €
14+3 045 €+3 872 €-827 €
15+3 045 €+4 065 €-1 020 €
16+3 045 €+4 263 €-1 218 €
17+3 045 €+4 467 €-1 422 €
18+3 045 €+4 675 €-1 630 €
19+3 045 €+4 889 €-1 844 €
20+3 045 €+5 109 €-2 064 €
21+3 045 €+5 334 €-2 289 €
22+3 045 €+5 565 €-2 520 €
23+3 045 €+5 802 €-2 757 €
24+3 045 €+6 045 €-3 000 €
25+3 045 €+6 294 €-3 249 €
Total+76 125 €+79 871 €+-3 746 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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