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Achat : Appartement (13014)

VilleMarseille 14e (13)
Surface72m²
Coût Total130 080€
Loyer Annuel10 730€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 72 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking
Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.350509, 5.379749
Total : 130 080€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 26 400€
Valeur du bien : 122 400€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 894€/mois
Loyer annuel estimé : 10730€/an
Fourchette totale : 731€ - 1093€/mois
Fourchette annuelle : 8776€ - 13118€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,67 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 200 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :+4 800€ (+5.3%)
Marge achat-revente :-38 880€ (-42.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :52,03€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 688,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 915,89€
Coût de l'assurance :15 609,60€
Taxe foncière : 1 072,97€/an
Soit par mois : 89,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/eau) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, et peinture des murs.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations de plomberie et électricité, et peinture des murs si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour les chambres.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 400 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10600€ = 10600€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 700€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (prix moyen), Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:2 500€
    Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 800€, Peinture murs 10m²: 20€/m² × 10 = 200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 000€
    Plomberie salle de bain: 500€, Électricité salle de bain: 300€, Peinture murs 5m²: 20€/m² × 5 = 100€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs 30m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 000€
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 730 €/an
Calcul : 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 080 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 073 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 322 €
Revenus locatifs : +10 730 €
Charges déductibles : -32 322 €
Résultat foncier Année 1 : -21 592 €(Déficit de 21 592 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 192 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 922 €/an
Revenus locatifs : +10 730 €
Charges déductibles : -5 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 192.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 730 €32 326 €4 228 €-21 596 €21 400 €196 €196 €
210 944 €5 812 €4 115 €5 132 €---
311 163 €5 694 €3 997 €5 469 €---
411 386 €5 572 €3 875 €5 814 €---
511 614 €5 447 €3 749 €6 167 €---
611 846 €5 317 €3 619 €6 530 €---
712 083 €5 183 €3 485 €6 901 €---
812 325 €5 044 €3 346 €7 281 €---
912 571 €4 900 €3 203 €7 671 €---
1012 823 €4 752 €3 055 €8 071 €---
1113 079 €4 599 €2 902 €8 480 €---
1213 341 €4 441 €2 743 €8 900 €---
1313 608 €4 277 €2 580 €9 331 €---
1413 880 €4 108 €2 411 €9 772 €---
1514 158 €3 934 €2 236 €10 224 €---
1614 441 €3 753 €2 056 €10 688 €---
1714 730 €3 567 €1 869 €11 163 €---
1815 024 €3 374 €1 676 €11 650 €---
1915 325 €3 175 €1 477 €12 150 €---
2015 631 €2 969 €1 271 €12 662 €---
2115 944 €2 756 €1 059 €13 188 €---
2216 263 €2 536 €839 €13 726 €---
2316 588 €2 309 €612 €14 279 €---
2416 920 €2 074 €377 €14 845 €---
2517 258 €1 832 €134 €15 426 €---
TOTAL343 674 €129 750 €60 916 €213 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 253 €-6 420 €+8 673 €
2+2 253 €+1 481 €+772 €
3+2 253 €+1 641 €+612 €
4+2 253 €+1 744 €+509 €
5+2 253 €+1 850 €+403 €
6+2 253 €+1 959 €+294 €
7+2 253 €+2 070 €+183 €
8+2 253 €+2 184 €+69 €
9+2 253 €+2 301 €-48 €
10+2 253 €+2 421 €-168 €
11+2 253 €+2 544 €-291 €
12+2 253 €+2 670 €-417 €
13+2 253 €+2 799 €-546 €
14+2 253 €+2 932 €-679 €
15+2 253 €+3 067 €-814 €
16+2 253 €+3 206 €-953 €
17+2 253 €+3 349 €-1 096 €
18+2 253 €+3 495 €-1 242 €
19+2 253 €+3 645 €-1 392 €
20+2 253 €+3 799 €-1 546 €
21+2 253 €+3 956 €-1 703 €
22+2 253 €+4 118 €-1 865 €
23+2 253 €+4 284 €-2 031 €
24+2 253 €+4 454 €-2 201 €
25+2 253 €+4 628 €-2 375 €
Total+56 325 €+64 177 €+-7 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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