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Maison 8 pièces 180 m²

VilleSaint-Nic (29)
Surface180m²
Coût Total206 428€
Loyer Annuel18 083€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 600 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 647,78 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 180 m²

A 3 KM DE LA PLAGE DE PENTREZ Issue d'une division d'immeuble ce logement atypique dispose de plus de 180 m² sur deux niveaux. A aménager selon votre projet il dispose d'une grande pièce de vie, une cuisine aménagée, d'un salon/chambre et d'un étage avec 6 chambres et plusieurs points d'eau. Jardin privatif, tout à l'égout. A prévoir entre autres: Installation électrique complète, compteur neuf (consuel à prévoir), système de chauffage, salle d'eau, escalier.... PAS DE DPE ( absence de chauffage)

Surface : 180 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Nic
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29550
Coordonnées : 48.201412, -4.282495
Total : 206 428€
Prix d'acquisition : 116 600€
Travaux : 80 500€
Valeur du bien : 197 100€
Frais de notaire : 9 328€
Coût estimé : 9 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1507€/mois
Loyer annuel estimé : 18083€/an
Fourchette totale : 1204€ - 1886€/mois
Fourchette annuelle : 14444€ - 22638€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 365,59 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :425 806 €
Prix d'achat :116 600 €
Décote à l'achat :-309 206€ (-72.6%)
Marge achat-revente :219 378€ (51.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 428€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 031,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 082,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 936,30€
Coût de l'assurance :15 482,10€
Taxe foncière : 1 808,26€/an
Soit par mois : 150,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 506,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :273,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation complète
Remplacement de l'installation électrique complète avec compteur neuf
Quantité: 1 installation
Raison: DPE F - Maison - Installation électrique à mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 500 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:19 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 900€ = 19800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:5 400€
    Pose parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Installation complète:12 000€
    Installation électrique complète: 1 installation × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Nic (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 083 €/an
Calcul : 1 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 093 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 428 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 021 €
Revenus locatifs : +18 083 €
Charges déductibles : -90 021 €
Résultat foncier Année 1 : -71 938 €(Déficit de 71 938 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 538 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 521 €/an
Revenus locatifs : +18 083 €
Charges déductibles : -9 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50538.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 790 €(65% de 116 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 756 €/an
Calcul : 75 790 € × 3,636% = 2 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 083 €90 028 €7 100 €-71 945 €21 400 €50 545 €50 545 €
218 444 €9 341 €6 914 €9 103 €--41 442 €
318 813 €9 148 €6 720 €9 665 €--31 777 €
419 189 €8 948 €6 521 €10 241 €--21 536 €
519 573 €8 741 €6 314 €10 832 €--10 703 €
619 965 €8 527 €6 099 €11 438 €---
720 364 €8 305 €5 877 €12 059 €---
820 771 €8 075 €5 648 €12 696 €---
921 187 €7 837 €5 410 €13 349 €---
1021 610 €7 591 €5 163 €14 019 €---
1122 043 €7 336 €4 908 €14 707 €---
1222 483 €7 072 €4 644 €15 411 €---
1322 933 €6 799 €4 371 €16 134 €---
1423 392 €6 516 €4 088 €16 876 €---
1523 860 €6 223 €3 795 €17 637 €---
1624 337 €5 919 €3 492 €18 418 €---
1724 824 €5 605 €3 178 €19 218 €---
1825 320 €5 280 €2 852 €20 040 €---
1925 826 €4 943 €2 516 €20 883 €---
2026 343 €4 595 €2 167 €21 748 €---
2126 870 €4 234 €1 806 €22 636 €---
2227 407 €3 860 €1 432 €23 547 €---
2327 955 €3 473 €1 046 €24 482 €---
2428 514 €3 072 €645 €25 442 €---
2529 085 €2 658 €230 €26 427 €---
TOTAL579 191 €244 125 €102 936 €335 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 797 €-6 420 €+10 217 €
2+3 797 €0 €+3 797 €
3+3 797 €0 €+3 797 €
4+3 797 €0 €+3 797 €
5+3 797 €0 €+3 797 €
6+3 797 €+220 €+3 577 €
7+3 797 €+3 618 €+179 €
8+3 797 €+3 809 €-12 €
9+3 797 €+4 005 €-208 €
10+3 797 €+4 206 €-409 €
11+3 797 €+4 412 €-615 €
12+3 797 €+4 623 €-826 €
13+3 797 €+4 840 €-1 043 €
14+3 797 €+5 063 €-1 266 €
15+3 797 €+5 291 €-1 494 €
16+3 797 €+5 525 €-1 728 €
17+3 797 €+5 766 €-1 969 €
18+3 797 €+6 012 €-2 215 €
19+3 797 €+6 265 €-2 468 €
20+3 797 €+6 524 €-2 727 €
21+3 797 €+6 791 €-2 994 €
22+3 797 €+7 064 €-3 267 €
23+3 797 €+7 345 €-3 548 €
24+3 797 €+7 633 €-3 836 €
25+3 797 €+7 928 €-4 131 €
Total+94 925 €+100 520 €+-5 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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