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Vente maison 3 pièces 65 m² La Boussac (35120) - Superimmo

VilleBoussac (35)
Surface65m²
Coût Total129 140€
Loyer Annuel6 998€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 238,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pozzo immobilier vous propose : Maison de caractère en pierre au coeur de La Boussac Au coeur du bourg de La Boussac, découvrez cette charmante maison en pierre, pleine de caractère, offrant un cadre de vie agréable et un beau potentiel d'évolution. D'une surface parfaitement adaptée à un projet de résidence principale ou secondaire, elle se compose au rez-de-chaussée d'un salon-séjour chaleureux avec cheminée, d'une cuisine aménagée et équipée ainsi que d'un WC indépendant. A l'étage, l'espace nuit propose deux chambres et une salle de bains. A l'extérieur, vous profiterez d'un terrain non clos d'environ 105 m², agrémenté d'un abri de jardin, offrant un espace extérieur facile à entretenir. Les atouts Maison en pierre pleine de charme et de caractère 2 chambres Cheminée dans le séjour Terrain d'environ 105 m² Tout-à-l'égout conforme Huisseries PVC double vitrage remplacées en 2008 Couverture en ardoises naturelles refaite en 2012 Possibilité de raccordement à la fibre Possibilité place de parking privée Bourg avec commodités à proximité Travaux à prévoir Des travaux permettront de révéler tout le potentiel de cette maison : amélioration de l'isolation, mise aux normes de l'installation électrique et rafraîchissement général. Une belle opportunité pour un premier achat, un investissement locatif ou encore une maison secondaire, dans un environnement calme et recherché. Son caractère, son emplacement et son potentiel en font un bien à découvrir sans tarder.Afficher plus

Ville : Boussac
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.517339, -1.660983
Total : 129 140€
Prix d'acquisition : 80 500€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 122 700€
Frais de notaire : 6 440€
Coût estimé : 6 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6998€/an
Fourchette totale : 463€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 5557€ - 8814€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 761,73 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 512 €
Prix d'achat :80 500 €
Décote à l'achat :-34 012€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-14 628€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 708,90€
Coût de l'assurance :11 299,75€
Taxe foncière : 699,85€/an
Soit par mois : 58,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant plomberie, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 623 €
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -47 623 €
Résultat foncier Année 1 : -40 624 €(Déficit de 40 624 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 224 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 423 €/an
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -5 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19224.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 325 €(65% de 80 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 903 €/an
Calcul : 52 325 € × 3,636% = 1 903 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 998 €47 627 €4 275 €-40 628 €21 400 €19 228 €19 228 €
27 138 €5 312 €4 161 €1 826 €--17 402 €
37 281 €5 194 €4 042 €2 087 €--15 315 €
47 427 €5 072 €3 920 €2 355 €--12 961 €
57 575 €4 946 €3 794 €2 630 €--10 331 €
67 727 €4 815 €3 663 €2 912 €--7 419 €
77 881 €4 680 €3 528 €3 201 €--4 218 €
88 039 €4 540 €3 389 €3 499 €--720 €
98 200 €4 396 €3 244 €3 804 €---
108 364 €4 247 €3 095 €4 117 €---
118 531 €4 092 €2 940 €4 439 €---
128 702 €3 933 €2 781 €4 769 €---
138 876 €3 767 €2 616 €5 108 €---
149 053 €3 597 €2 445 €5 457 €---
159 234 €3 420 €2 268 €5 814 €---
169 419 €3 238 €2 086 €6 181 €---
179 607 €3 049 €1 897 €6 558 €---
189 800 €2 854 €1 702 €6 946 €---
199 996 €2 652 €1 500 €7 344 €---
2010 195 €2 443 €1 292 €7 752 €---
2110 399 €2 228 €1 076 €8 172 €---
2210 607 €2 004 €853 €8 603 €---
2310 820 €1 774 €622 €9 046 €---
2411 036 €1 535 €383 €9 501 €---
2511 257 €1 289 €137 €9 968 €---
TOTAL224 164 €132 705 €61 709 €91 459 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 459 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470 €-6 420 €+7 890 €
2+1 470 €0 €+1 470 €
3+1 470 €0 €+1 470 €
4+1 470 €0 €+1 470 €
5+1 470 €0 €+1 470 €
6+1 470 €0 €+1 470 €
7+1 470 €0 €+1 470 €
8+1 470 €0 €+1 470 €
9+1 470 €+925 €+545 €
10+1 470 €+1 235 €+235 €
11+1 470 €+1 332 €+138 €
12+1 470 €+1 431 €+39 €
13+1 470 €+1 532 €-62 €
14+1 470 €+1 637 €-167 €
15+1 470 €+1 744 €-274 €
16+1 470 €+1 854 €-384 €
17+1 470 €+1 968 €-498 €
18+1 470 €+2 084 €-614 €
19+1 470 €+2 203 €-733 €
20+1 470 €+2 326 €-856 €
21+1 470 €+2 452 €-982 €
22+1 470 €+2 581 €-1 111 €
23+1 470 €+2 714 €-1 244 €
24+1 470 €+2 850 €-1 380 €
25+1 470 €+2 990 €-1 520 €
Total+36 750 €+27 438 €+9 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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