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Maison 78 m² à Le Merlerault

VilleMerlerault (61)
Surface78m²
Coût Total110 250€
Loyer Annuel6 729€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 5 pièces, 85 m² de terrain

Maison de bourg mitoyenne des 2 cotés

Entrée dans la pièce de vie avec poêle a bois, cuisine donnant sous un préau avec petit jardin de 85m².

Au premier étage : 2 chambres salle de bain a finir de restaurer.

Au deuxième: 1 chambre.

Pas de garage.

Honoraires inclus de 6.45% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 62 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1530.00 € et 2120.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Concorde Immobilier Sées : Christelle Pepin

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac 383174851

Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.701154, 0.283978
Total : 110 250€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 38 970€
Valeur du bien : 104 970€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6729€/an
Fourchette totale : 448€ - 702€/mois
Fourchette annuelle : 5377€ - 8422€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :508,17 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 637 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+26 363€ (+66.5%)
Marge achat-revente :-70 613€ (-178.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :41,34€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 578,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 929,84€
Coût de l'assurance :12 403,13€
Taxe foncière : 672,94€/an
Soit par mois : 56,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 560,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à finir de restaurer
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 970 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 120€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 40€/m² = 3 120€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 850€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 650€/fenêtre = 5 850€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4 000€ = 4 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Merlerault), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 970€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 729 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 250 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 676 €
Revenus locatifs : +6 729 €
Charges déductibles : -43 676 €
Résultat foncier Année 1 : -36 946 €(Déficit de 36 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 706 €/an
Revenus locatifs : +6 729 €
Charges déductibles : -4 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15546.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 729 €43 679 €3 540 €-36 950 €21 400 €15 550 €15 550 €
26 864 €4 613 €3 444 €2 251 €--13 299 €
37 001 €4 514 €3 345 €2 487 €--10 812 €
47 141 €4 412 €3 243 €2 729 €--8 083 €
57 284 €4 306 €3 137 €2 978 €--5 105 €
67 430 €4 197 €3 028 €3 233 €--1 872 €
77 578 €4 084 €2 915 €3 494 €---
87 730 €3 968 €2 799 €3 762 €---
97 885 €3 847 €2 678 €4 037 €---
108 042 €3 723 €2 554 €4 319 €---
118 203 €3 594 €2 425 €4 609 €---
128 367 €3 462 €2 293 €4 905 €---
138 534 €3 325 €2 156 €5 210 €---
148 705 €3 183 €2 014 €5 522 €---
158 879 €3 037 €1 868 €5 842 €---
169 057 €2 886 €1 717 €6 171 €---
179 238 €2 730 €1 561 €6 508 €---
189 423 €2 569 €1 400 €6 854 €---
199 611 €2 402 €1 233 €7 209 €---
209 803 €2 230 €1 061 €7 573 €---
2110 000 €2 052 €883 €7 947 €---
2210 199 €1 869 €700 €8 331 €---
2310 403 €1 679 €510 €8 724 €---
2410 612 €1 483 €314 €9 128 €---
2510 824 €1 281 €112 €9 543 €---
TOTAL215 544 €119 126 €50 930 €96 418 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 413 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 413 €-6 420 €+7 833 €
2+1 413 €0 €+1 413 €
3+1 413 €0 €+1 413 €
4+1 413 €0 €+1 413 €
5+1 413 €0 €+1 413 €
6+1 413 €0 €+1 413 €
7+1 413 €+487 €+926 €
8+1 413 €+1 129 €+284 €
9+1 413 €+1 211 €+202 €
10+1 413 €+1 296 €+117 €
11+1 413 €+1 383 €+30 €
12+1 413 €+1 472 €-59 €
13+1 413 €+1 563 €-150 €
14+1 413 €+1 657 €-244 €
15+1 413 €+1 753 €-340 €
16+1 413 €+1 851 €-438 €
17+1 413 €+1 952 €-539 €
18+1 413 €+2 056 €-643 €
19+1 413 €+2 163 €-750 €
20+1 413 €+2 272 €-859 €
21+1 413 €+2 384 €-971 €
22+1 413 €+2 499 €-1 086 €
23+1 413 €+2 617 €-1 204 €
24+1 413 €+2 738 €-1 325 €
25+1 413 €+2 863 €-1 450 €
Total+35 325 €+28 925 €+6 400 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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