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Immeuble 3 pièces 160 m² BERGERAC

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface160m²
Coût Total229 890€
Loyer Annuel21 626€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+433€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 068,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 3 pièces 160 m² BERGERAC

Référence 5723JHe. À Bergerac (24100), à proximité immédiate du centre-ville, des commerces, des écoles et de la gare, découvrez cet immeuble de rapport offrant un beau potentiel locatif. Il se compose, au rez-de-chaussée, d'un appartement comprenant un cellier, un coin cuisine, un séjour, une chambre, une salle d'eau et une véranda. À l'étage, deux studios indépendants complètent l'ensemble, chacun disposant d'une pièce de vie avec coin cuisine et d'une salle d'eau avec WC. Une cave sous la totalité de l'immeuble ainsi qu'un jardinet à l'arrière viennent agrémenter ce bien, rare sur le secteur. Situation recherchée, idéale pour un investissement locatif au coeur de Bergerac.

Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.874798, 0.446085
Total : 229 890€
Prix d'acquisition : 171 000€
Travaux : 45 210€
Valeur du bien : 216 210€
Frais de notaire : 13 680€
Coût estimé : 13 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 15.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1802€/mois
Loyer annuel estimé : 21626€/an
Fourchette totale : 1329€ - 2444€/mois
Fourchette annuelle : 15950€ - 29322€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 12.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 121,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :67,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 188,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 561,82€
Coût de l'assurance :20 115,38€
Taxe foncière : 2 162,60€/an
Soit par mois : 180,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 802,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 368,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :433,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 210 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:810€
    Peinture salon: 27 m² × 30€/m² = 810€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 626 €/an
Calcul : 1 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 890 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 163 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 574 €
Revenus locatifs : +21 626 €
Charges déductibles : -55 574 €
Résultat foncier Année 1 : -33 948 €(Déficit de 33 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 364 €/an
Revenus locatifs : +21 626 €
Charges déductibles : -10 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12548.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 150 €(65% de 171 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 042 €/an
Calcul : 111 150 € × 3,636% = 4 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 626 €55 582 €7 404 €-33 956 €21 400 €12 556 €12 556 €
222 059 €10 171 €7 204 €11 887 €--669 €
322 500 €9 964 €6 997 €12 535 €---
422 950 €9 751 €6 783 €13 199 €---
523 409 €9 530 €6 563 €13 879 €---
623 877 €9 302 €6 334 €14 575 €---
724 354 €9 066 €6 099 €15 289 €---
824 841 €8 822 €5 855 €16 019 €---
925 338 €8 571 €5 604 €16 768 €---
1025 845 €8 311 €5 344 €17 534 €---
1126 362 €8 042 €5 075 €18 320 €---
1226 889 €7 765 €4 798 €19 124 €---
1327 427 €7 478 €4 511 €19 949 €---
1427 976 €7 182 €4 215 €20 793 €---
1528 535 €6 876 €3 909 €21 659 €---
1629 106 €6 560 €3 593 €22 545 €---
1729 688 €6 234 €3 267 €23 454 €---
1830 282 €5 897 €2 929 €24 385 €---
1930 887 €5 548 €2 581 €25 339 €---
2031 505 €5 188 €2 221 €26 317 €---
2132 135 €4 816 €1 849 €27 319 €---
2232 778 €4 432 €1 465 €28 345 €---
2333 433 €4 035 €1 068 €29 398 €---
2434 102 €3 625 €658 €30 477 €---
2534 784 €3 202 €235 €31 582 €---
TOTAL692 687 €225 952 €106 562 €466 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 466 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 541 €-6 420 €+10 961 €
2+4 541 €0 €+4 541 €
3+4 541 €+3 560 €+981 €
4+4 541 €+3 960 €+581 €
5+4 541 €+4 164 €+377 €
6+4 541 €+4 373 €+168 €
7+4 541 €+4 587 €-46 €
8+4 541 €+4 806 €-265 €
9+4 541 €+5 030 €-489 €
10+4 541 €+5 260 €-719 €
11+4 541 €+5 496 €-955 €
12+4 541 €+5 737 €-1 196 €
13+4 541 €+5 985 €-1 444 €
14+4 541 €+6 238 €-1 697 €
15+4 541 €+6 498 €-1 957 €
16+4 541 €+6 764 €-2 223 €
17+4 541 €+7 036 €-2 495 €
18+4 541 €+7 315 €-2 774 €
19+4 541 €+7 602 €-3 061 €
20+4 541 €+7 895 €-3 354 €
21+4 541 €+8 196 €-3 655 €
22+4 541 €+8 504 €-3 963 €
23+4 541 €+8 819 €-4 278 €
24+4 541 €+9 143 €-4 602 €
25+4 541 €+9 475 €-4 934 €
Total+113 525 €+140 020 €+-26 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 242 jours
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