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Vente appartement 5 pièces 94,11 m² Vannes (56000) - Superimmo

VilleVannes (56)
Surface94m²
Coût Total221 397€
Loyer Annuel13 618€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 578,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T5 entièrement à rénover au 1er étage situé à pied des commerces, écoles et transports et à 7 minutes du port vannes qui se compose : = une entrée, une pièce anciennement à usage de cuisine, vide ordure, un salon/séjour avec accès sur un balcon, dégagement avec placard, une pièce à usage de salle de bains, un wc, trois chambres, un cabinet de toilette et une penderieUne cave en sous-solUn Garage et une place de parking extérieur complète ce lot !

Ville : Vannes
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56000
Total : 221 397€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 61 125€
Valeur du bien : 209 525€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 12.07€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 15.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1135€/mois
Loyer annuel estimé : 13618€/an
Fourchette totale : 891€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 10696€ - 17337€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 056,51 €/m²
Basé sur :373 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :381 312 €
Prix d'achat :148 400 €
Décote à l'achat :-232 912€ (-61.1%)
Marge achat-revente :159 915€ (41.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 397€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 143,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 976,21€
Coût de l'assurance :18 818,75€
Taxe foncière : 1 361,75€/an
Soit par mois : 113,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 134,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 257,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires mais amélioration possible
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover entièrement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
HallRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 125 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€/fenêtre = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Entrée - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 150€
  • Hall - Peinture:375€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 125€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vannes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 618 €/an
Calcul : 1 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 397 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 362 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 125 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 385 €
Revenus locatifs : +13 618 €
Charges déductibles : -70 385 €
Résultat foncier Année 1 : -56 768 €(Déficit de 56 768 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 368 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 260 €/an
Revenus locatifs : +13 618 €
Charges déductibles : -9 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35367.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 618 €70 392 €7 153 €-56 775 €21 400 €35 375 €35 375 €
213 890 €9 074 €6 960 €4 816 €--30 559 €
314 168 €8 875 €6 760 €5 293 €--25 266 €
414 451 €8 668 €6 554 €5 783 €--19 483 €
514 740 €8 455 €6 341 €6 285 €--13 198 €
615 035 €8 235 €6 120 €6 800 €--6 398 €
715 336 €8 007 €5 893 €7 328 €---
815 642 €7 772 €5 658 €7 870 €---
915 955 €7 529 €5 415 €8 426 €---
1016 274 €7 278 €5 164 €8 996 €---
1116 600 €7 019 €4 905 €9 581 €---
1216 932 €6 751 €4 637 €10 180 €---
1317 270 €6 474 €4 360 €10 796 €---
1417 616 €6 188 €4 074 €11 427 €---
1517 968 €5 893 €3 778 €12 075 €---
1618 327 €5 588 €3 473 €12 740 €---
1718 694 €5 272 €3 158 €13 422 €---
1819 068 €4 946 €2 832 €14 121 €---
1919 449 €4 610 €2 495 €14 839 €---
2019 838 €4 262 €2 147 €15 576 €---
2120 235 €3 902 €1 788 €16 332 €---
2220 640 €3 531 €1 417 €17 109 €---
2321 052 €3 147 €1 033 €17 905 €---
2421 473 €2 751 €636 €18 722 €---
2521 903 €2 341 €227 €19 561 €---
TOTAL436 173 €216 964 €102 976 €219 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 860 €-6 420 €+9 280 €
2+2 860 €0 €+2 860 €
3+2 860 €0 €+2 860 €
4+2 860 €0 €+2 860 €
5+2 860 €0 €+2 860 €
6+2 860 €0 €+2 860 €
7+2 860 €+279 €+2 581 €
8+2 860 €+2 361 €+499 €
9+2 860 €+2 528 €+332 €
10+2 860 €+2 699 €+161 €
11+2 860 €+2 874 €-14 €
12+2 860 €+3 054 €-194 €
13+2 860 €+3 239 €-379 €
14+2 860 €+3 428 €-568 €
15+2 860 €+3 623 €-763 €
16+2 860 €+3 822 €-962 €
17+2 860 €+4 026 €-1 166 €
18+2 860 €+4 236 €-1 376 €
19+2 860 €+4 452 €-1 592 €
20+2 860 €+4 673 €-1 813 €
21+2 860 €+4 900 €-2 040 €
22+2 860 €+5 133 €-2 273 €
23+2 860 €+5 372 €-2 512 €
24+2 860 €+5 617 €-2 757 €
25+2 860 €+5 868 €-3 008 €
Total+71 500 €+65 763 €+5 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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