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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMarnes-la-Coquette (92)
Surface627m²
Coût Total1 799 240€
Loyer Annuel200 621€
Rentabilité11.15%
Cashflow/mois+5 514€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 490 000 €
Surface : 627 m²
Prix au m² : 2 376,4 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, 9 chambres, Jardin, Terrasse, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Situé Boulevard de Jardy, ensemble immobilier d’environ 627 m² édifié sur une parcelle de 873 m², offrant un fort potentiel de valorisation. Le bien se compose actuellement d’un local commercial vacant (ancien restaurant), ainsi que d’une habitation principale. Possibilité d’agrandissement et de réaménagement permettant la création de plusieurs lots. L’ensemble peut être conservé dans sa configuration actuelle, mêlant activité commerciale et habitation, ou faire l’objet d’une transformation complète en usage résidentiel, offrant ainsi un projet immobilier à forte valeur ajoutée. HESTIA Agency disponible même le dimanche pour acheter, louer ou vendre son bien immobilier. Estimation foncière et expertise gratuite remise sous 48H.

Ville : Marnes-la-Coquette
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92430
Coordonnées : 48.826760, 2.162900
Total : 1 799 240€
Prix d'acquisition : 1 490 000€
Travaux : 190 040€
Valeur du bien : 1 680 040€
Frais de notaire : 119 200€
Coût estimé : 119 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 627m²
Loyer prédit : 26.66€/m²/mois
Fourchette : 19.71€ - 36.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 16718€/mois
Loyer annuel estimé : 200621€/an
Fourchette totale : 12360€ - 22614€/mois
Fourchette annuelle : 148321€ - 271365€/an
Rentabilité brute :11.15%
Fourchette de rentabilité :8.24% - 15.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :9 520,45 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :5 969 322 €
Prix d'achat :1 490 000 €
Décote à l'achat :-4 479 322€ (-75.0%)
Marge achat-revente :4 170 082€ (69.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 799 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :9 007,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :524,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 9 532,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :902 985,86€
Coût de l'assurance :157 433,50€
Taxe foncière : 20 062,15€/an
Soit par mois : 1 671,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 16 718,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 11 204,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5 514,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 627 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 627 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 78 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 627 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :190 040 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:43 890€
    Isolation toiture/combles: 627 m² × 70€/m² = 43890€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:117 000€
    Fenêtres double vitrage: 78 fenêtres × 1500€/fenêtre = 117000€ (pose comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 173 390€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 16 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 200 621 €/an
Calcul : 16 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 62 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 799 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 6 297 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 20 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 190 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 278 583 €
Revenus locatifs : +200 621 €
Charges déductibles : -278 583 €
Résultat foncier Année 1 : -77 962 €(Déficit de 77 962 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 562 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 88 543 €/an
Revenus locatifs : +200 621 €
Charges déductibles : -88 543 €
Résultat foncier Années 2+ : 112 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56561.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 1 490 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 968 500 €(65% de 1 490 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 35 218 €/an
Calcul : 968 500 € × 3,636% = 35 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1200 621 €278 642 €62 243 €-78 021 €21 400 €56 621 €56 621 €
2204 634 €86 971 €60 612 €117 662 €---
3208 727 €85 283 €58 923 €123 444 €---
4212 901 €83 534 €57 175 €129 367 €---
5217 159 €81 723 €55 364 €135 436 €---
6221 502 €79 848 €53 489 €141 654 €---
7225 932 €77 906 €51 547 €148 026 €---
8230 451 €75 895 €49 536 €154 556 €---
9235 060 €73 812 €47 453 €161 248 €---
10239 761 €71 656 €45 296 €168 105 €---
11244 556 €69 422 €43 063 €175 134 €---
12249 448 €67 110 €40 750 €182 338 €---
13254 437 €64 715 €38 355 €189 722 €---
14259 525 €62 234 €35 875 €197 291 €---
15264 716 €59 666 €33 306 €205 050 €---
16270 010 €57 006 €30 647 €213 004 €---
17275 410 €54 252 €27 892 €221 158 €---
18280 918 €51 399 €25 040 €229 519 €---
19286 537 €48 446 €22 086 €238 091 €---
20292 268 €45 387 €19 027 €246 881 €---
21298 113 €42 219 €15 860 €255 894 €---
22304 075 €38 939 €12 579 €265 136 €---
23310 157 €35 542 €9 182 €274 615 €---
24316 360 €32 024 €5 665 €284 336 €---
25322 687 €28 381 €2 022 €294 306 €---
TOTAL6 425 965 €1 752 013 €902 986 €4 673 952 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 4 673 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 200 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +42 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+42 131 €-6 420 €+48 551 €
2+42 131 €+18 313 €+23 818 €
3+42 131 €+37 033 €+5 098 €
4+42 131 €+38 810 €+3 321 €
5+42 131 €+40 631 €+1 500 €
6+42 131 €+42 496 €-365 €
7+42 131 €+44 408 €-2 277 €
8+42 131 €+46 367 €-4 236 €
9+42 131 €+48 374 €-6 243 €
10+42 131 €+50 432 €-8 301 €
11+42 131 €+52 540 €-10 409 €
12+42 131 €+54 701 €-12 570 €
13+42 131 €+56 917 €-14 786 €
14+42 131 €+59 187 €-17 056 €
15+42 131 €+61 515 €-19 384 €
16+42 131 €+63 901 €-21 770 €
17+42 131 €+66 348 €-24 217 €
18+42 131 €+68 856 €-26 725 €
19+42 131 €+71 427 €-29 296 €
20+42 131 €+74 064 €-31 933 €
21+42 131 €+76 768 €-34 637 €
22+42 131 €+79 541 €-37 410 €
23+42 131 €+82 384 €-40 253 €
24+42 131 €+85 301 €-43 170 €
25+42 131 €+88 292 €-46 161 €
Total+1 053 275 €+1 402 186 €+-348 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 150 jours
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