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Appartement à vendre

VilleMeulan (78)
Surface62m²
Coût Total160 220€
Loyer Annuel9 265€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-3 357€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 758,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Interphone

Exclusivité L'Adresse Meulan

Situé à Meulan en Yvelines, cet appartement bénéficie d'un emplacement idéal à proximité du centre ville, des écoles, des commerces et des transports.

Au quatrième et dernier étage d'un bâtiment sans ascenseur, il offre un agencement fonctionnel et une belle luminosité.

L'entrée dispose d'un grand placard de rangement apportant un véritable confort au quotidien. Le salon avec balcon permet de profiter d'un espace extérieur agréable. La cuisine indépendante complète harmonieusement l'espace de vie.

L'appartement comprend également deux chambres, une salle d'eau ainsi que des toilettes séparées.

Une cave vient compléter ce bien.

Travaux à prévoir.

Cet appartement représente une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement.

Venez le découvrir avec votre agence L'Adresse Meulan. (7.92 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Meulan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78250
Coordonnées : 49.011334, 1.911056
Total : 160 220€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 151 500€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 12.45€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9265€/an
Fourchette totale : 651€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 7808€ - 10995€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 488,64 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 295 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-45 295€ (-29.4%)
Marge achat-revente :-5 925€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :804,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 851,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 183,77€
Coût de l'assurance :14 019,25€
Taxe foncière : 926,52€/an
Soit par mois : 77,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 3 200,00€/mois
Soit par an : 38 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 772,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 128,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3 356,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 62 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage fissuré
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol en carrelage usé
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - sol en carrelage usé, murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meulan (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 265 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 38 400 €/an
Calcul : 3 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 972 €
Revenus locatifs : +9 265 €
Charges déductibles : -87 972 €
Résultat foncier Année 1 : -78 707 €(Déficit de 78 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 45 472 €/an
Revenus locatifs : +9 265 €
Charges déductibles : -45 472 €
Résultat foncier Années 2+ : -36 207 €/an(Déficit de 36 207 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57307.27 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 25507.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 265 €87 978 €5 590 €-78 713 €21 400 €57 313 €57 313 €
29 450 €45 332 €5 445 €-35 881 €21 400 €14 481 €71 794 €
39 639 €45 181 €5 293 €-35 541 €21 400 €14 141 €85 935 €
49 832 €45 024 €5 137 €-35 192 €21 400 €13 792 €99 727 €
510 029 €44 862 €4 975 €-34 833 €21 400 €13 433 €113 160 €
610 230 €44 694 €4 807 €-34 465 €21 400 €13 065 €126 225 €
710 434 €44 520 €4 633 €-34 086 €21 400 €12 686 €138 911 €
810 643 €44 340 €4 453 €-33 697 €21 400 €12 297 €151 208 €
910 856 €44 153 €4 266 €-33 298 €21 400 €11 898 €163 106 €
1011 073 €43 960 €4 073 €-32 887 €21 400 €11 487 €174 593 €
1111 294 €43 760 €3 872 €-32 465 €21 400 €11 065 €185 658 €
1211 520 €43 552 €3 665 €-32 032 €21 400 €10 632 €138 977 €
1311 750 €43 337 €3 450 €-31 587 €21 400 €10 187 €134 683 €
1411 985 €43 114 €3 227 €-31 129 €21 400 €9 729 €130 270 €
1512 225 €42 884 €2 996 €-30 659 €21 400 €9 259 €125 737 €
1612 470 €42 645 €2 758 €-30 175 €21 400 €8 775 €121 079 €
1712 719 €42 397 €2 510 €-29 678 €21 400 €8 278 €116 293 €
1812 973 €42 141 €2 254 €-29 167 €21 400 €7 767 €111 374 €
1913 233 €41 875 €1 988 €-28 642 €21 400 €7 242 €106 319 €
2013 498 €41 600 €1 713 €-28 103 €21 400 €6 703 €101 124 €
2113 768 €41 315 €1 428 €-27 548 €21 400 €6 148 €95 785 €
2214 043 €41 020 €1 133 €-26 977 €21 400 €5 577 €90 297 €
2314 324 €40 714 €827 €-26 391 €21 400 €4 991 €84 655 €
2414 610 €40 398 €510 €-25 787 €21 400 €4 387 €78 856 €
2514 902 €40 069 €182 €-25 167 €21 400 €3 767 €72 894 €
TOTAL296 766 €1 120 866 €81 184 €-824 100 €535 000 €Report final : 72 894 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 160 500 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 72 894 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -824 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 946 €-6 420 €+8 366 €
2+1 946 €-6 420 €+8 366 €
3+1 946 €-6 420 €+8 366 €
4+1 946 €-6 420 €+8 366 €
5+1 946 €-6 420 €+8 366 €
6+1 946 €-6 420 €+8 366 €
7+1 946 €-6 420 €+8 366 €
8+1 946 €-6 420 €+8 366 €
9+1 946 €-6 420 €+8 366 €
10+1 946 €-6 420 €+8 366 €
11+1 946 €-6 420 €+8 366 €
12+1 946 €-6 420 €+8 366 €
13+1 946 €-6 420 €+8 366 €
14+1 946 €-6 420 €+8 366 €
15+1 946 €-6 420 €+8 366 €
16+1 946 €-6 420 €+8 366 €
17+1 946 €-6 420 €+8 366 €
18+1 946 €-6 420 €+8 366 €
19+1 946 €-6 420 €+8 366 €
20+1 946 €-6 420 €+8 366 €
21+1 946 €-6 420 €+8 366 €
22+1 946 €-6 420 €+8 366 €
23+1 946 €-6 420 €+8 366 €
24+1 946 €-6 420 €+8 366 €
25+1 946 €-6 420 €+8 366 €
Total+48 650 €-160 500 €+209 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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