Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSauvian (34)
Surface180m²
Coût Total273 380€
Loyer Annuel22 886€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, 4 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Proche du centre du village, maison en R+1 composée de deux appartements. Rdc: appartement T3 de 90m² habitables environ comprenant: séjour, cuisine séparée, deux chambres, salle d'eau, wc + terrasse. Etage: appartement T3 de 90m² habitables environ comprenant: séjour, cuisine séparée avec accès sur un balcon de 4m² environ, 2 chambres, salle d'eau, cellier,wc. Sur 238m² de terrain en 2 faces.

Ville : Sauvian
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34410
Coordonnées : 43.290641, 3.255320
Total : 273 380€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 46 580€
Valeur du bien : 256 580€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1907€/mois
Loyer annuel estimé : 22886€/an
Fourchette totale : 1510€ - 2409€/mois
Fourchette annuelle : 18122€ - 28902€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 994,32 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :538 978 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-328 978€ (-61.0%)
Marge achat-revente :265 598€ (49.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 353,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 433,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 816,05€
Coût de l'assurance :23 920,75€
Taxe foncière : 2 288,61€/an
Soit par mois : 190,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 907,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 624,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et non fonctionnels.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 580 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 50€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sauvian (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 886 €/an
Calcul : 1 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 957 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 289 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 002 €
Revenus locatifs : +22 886 €
Charges déductibles : -59 002 €
Résultat foncier Année 1 : -36 116 €(Déficit de 36 116 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 716 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 422 €/an
Revenus locatifs : +22 886 €
Charges déductibles : -12 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 464 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14716.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 886 €59 011 €9 186 €-36 125 €21 400 €14 725 €14 725 €
223 344 €12 187 €8 942 €11 157 €--3 568 €
323 811 €11 935 €8 689 €11 876 €---
424 287 €11 674 €8 428 €12 613 €---
524 773 €11 404 €8 158 €13 369 €---
625 268 €11 124 €7 879 €14 144 €---
725 773 €10 835 €7 590 €14 938 €---
826 289 €10 536 €7 291 €15 753 €---
926 815 €10 227 €6 982 €16 588 €---
1027 351 €9 907 €6 662 €17 444 €---
1127 898 €9 576 €6 330 €18 322 €---
1228 456 €9 233 €5 988 €19 223 €---
1329 025 €8 879 €5 634 €20 146 €---
1429 606 €8 513 €5 267 €21 093 €---
1530 198 €8 133 €4 888 €22 064 €---
1630 802 €7 741 €4 496 €23 061 €---
1731 418 €7 335 €4 090 €24 083 €---
1832 046 €6 915 €3 670 €25 131 €---
1932 687 €6 481 €3 235 €26 206 €---
2033 341 €6 031 €2 786 €27 309 €---
2134 008 €5 567 €2 321 €28 441 €---
2234 688 €5 086 €1 840 €29 602 €---
2335 381 €4 588 €1 343 €30 793 €---
2436 089 €4 073 €828 €32 016 €---
2536 811 €3 541 €295 €33 270 €---
TOTAL733 049 €260 532 €132 816 €472 517 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 472 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 806 €-6 420 €+11 226 €
2+4 806 €0 €+4 806 €
3+4 806 €+2 492 €+2 314 €
4+4 806 €+3 784 €+1 022 €
5+4 806 €+4 011 €+795 €
6+4 806 €+4 243 €+563 €
7+4 806 €+4 481 €+325 €
8+4 806 €+4 726 €+80 €
9+4 806 €+4 976 €-170 €
10+4 806 €+5 233 €-427 €
11+4 806 €+5 497 €-691 €
12+4 806 €+5 767 €-961 €
13+4 806 €+6 044 €-1 238 €
14+4 806 €+6 328 €-1 522 €
15+4 806 €+6 619 €-1 813 €
16+4 806 €+6 918 €-2 112 €
17+4 806 €+7 225 €-2 419 €
18+4 806 €+7 539 €-2 733 €
19+4 806 €+7 862 €-3 056 €
20+4 806 €+8 193 €-3 387 €
21+4 806 €+8 532 €-3 726 €
22+4 806 €+8 881 €-4 075 €
23+4 806 €+9 238 €-4 432 €
24+4 806 €+9 605 €-4 799 €
25+4 806 €+9 981 €-5 175 €
Total+120 150 €+141 755 €+-21 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →