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Achat : Appartement Carpentras (84200)

VilleCarpentras (84)
Surface76
Coût Total120 520
Loyer Annuel8 548
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 013,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EN EXCLUSIVITE Situé dans une résidence à 10 min du centre ville de Carpentras et proche de toutes commodités. Venez découvrir cet appartement actuellement T3, possibilité de T4, spacieux et lumineux de 76 m² , situé au 4ème étage sans ascenseur. Dès l'entrée, vous serez séduits par son vaste salon - séjour ouvrant sur une agréable loggia, offrant un bel espace de vie baigné de lumière. La cuisine indépendante aménagée et semi équipée , bénéficie d'une vue dégagée sur les Dentelles de Montmirail et dispose d'une pratique arrière cuisine. Côté nuit, l'appartement propose deux chambres, dont une avec rangements intégrés, une salle de bain et un wc indépendant. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, ce bien offre de beaux volumes et un fort potentiel. Une belle opportunité à saisir sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 140 lots - dont 140 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

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Ville : Carpentras
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84200
Coordonnées : 44.077699, 5.061412
Total : 120 520
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 37 360
Valeur du bien : 114 360
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8548€/an
Fourchette totale : 557€ - 911€/mois
Fourchette annuelle : 6685€ - 10930€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :114 000
Prix d'achat :77 000
Décote à l'achat :-37 000 (-32.5%)
Marge achat-revente :-6 520€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 620,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 630,50
Coût de l'assurance :9 039,00
Taxe foncière : 854,79€/an
Soit par mois : 71,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de salle de bain et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 360(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carpentras (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 548 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 520 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 502
Revenus locatifs : +8 548
Charges déductibles : -42 502
Résultat foncier Année 1 : -33 954(Déficit de 33 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 554
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 142 €/an
Revenus locatifs : +8 548
Charges déductibles : -5 142
Résultat foncier Années 2+ : 3 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12554.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 54842 5063 930-33 95821 400 €12 558 €12 558 €
28 7195 0403 8243 679--8 880 €
38 8934 9313 7153 962--4 917 €
49 0714 8183 6024 253--664 €
59 2534 7013 4854 551---
69 4384 5813 3644 857---
79 6264 4563 2405 170---
89 8194 3273 1115 492---
910 0154 1942 9785 821---
1010 2164 0562 8406 159---
1110 4203 9142 6986 506---
1210 6283 7672 5516 861---
1310 8413 6152 3997 226---
1411 0583 4582 2427 600---
1511 2793 2962 0797 983---
1611 5043 1281 9128 376---
1711 7342 9551 7388 780---
1811 9692 7751 5599 194---
1912 2082 5901 3749 618---
2012 4532 3991 18310 054---
2112 7022 20198510 501---
2212 9561 99778010 959---
2313 2151 78556911 429---
2413 4791 56735111 912---
2513 7491 34112512 407---
TOTAL273 792124 39956 631149 39221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 392
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 795-6 420+8 215
2+1 7950+1 795
3+1 7950+1 795
4+1 7950+1 795
5+1 795+1 166+629
6+1 795+1 457+338
7+1 795+1 551+244
8+1 795+1 648+147
9+1 795+1 746+49
10+1 795+1 848-53
11+1 795+1 952-157
12+1 795+2 058-263
13+1 795+2 168-373
14+1 795+2 280-485
15+1 795+2 395-600
16+1 795+2 513-718
17+1 795+2 634-839
18+1 795+2 758-963
19+1 795+2 885-1 090
20+1 795+3 016-1 221
21+1 795+3 150-1 355
22+1 795+3 288-1 493
23+1 795+3 429-1 634
24+1 795+3 574-1 779
25+1 795+3 722-1 927
Total+44 875+44 818+57
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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