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Achat : Appartement Carpentras (84200)

Bien expiré
VilleCarpentras (84)
Surface76m²
Coût Total120 520€
Loyer Annuel8 548€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 013,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EN EXCLUSIVITE Situé dans une résidence à 10 min du centre ville de Carpentras et proche de toutes commodités. Venez découvrir cet appartement actuellement T3, possibilité de T4, spacieux et lumineux de 76 m² , situé au 4ème étage sans ascenseur. Dès l'entrée, vous serez séduits par son vaste salon - séjour ouvrant sur une agréable loggia, offrant un bel espace de vie baigné de lumière. La cuisine indépendante aménagée et semi équipée , bénéficie d'une vue dégagée sur les Dentelles de Montmirail et dispose d'une pratique arrière cuisine. Côté nuit, l'appartement propose deux chambres, dont une avec rangements intégrés, une salle de bain et un wc indépendant. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, ce bien offre de beaux volumes et un fort potentiel. Une belle opportunité à saisir sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 140 lots - dont 140 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

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Ville : Carpentras
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84200
Coordonnées : 44.077699, 5.061412
Total : 120 520€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 37 360€
Valeur du bien : 114 360€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8548€/an
Fourchette totale : 557€ - 911€/mois
Fourchette annuelle : 6685€ - 10930€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :114 000 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-37 000€ (-32.5%)
Marge achat-revente :-6 520€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 620,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 630,50€
Coût de l'assurance :9 039,00€
Taxe foncière : 854,79€/an
Soit par mois : 71,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de salle de bain et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 360 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carpentras (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 548 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 502 €
Revenus locatifs : +8 548 €
Charges déductibles : -42 502 €
Résultat foncier Année 1 : -33 954 €(Déficit de 33 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 554 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 142 €/an
Revenus locatifs : +8 548 €
Charges déductibles : -5 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12554.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 548 €42 506 €3 930 €-33 958 €21 400 €12 558 €12 558 €
28 719 €5 040 €3 824 €3 679 €--8 880 €
38 893 €4 931 €3 715 €3 962 €--4 917 €
49 071 €4 818 €3 602 €4 253 €--664 €
59 253 €4 701 €3 485 €4 551 €---
69 438 €4 581 €3 364 €4 857 €---
79 626 €4 456 €3 240 €5 170 €---
89 819 €4 327 €3 111 €5 492 €---
910 015 €4 194 €2 978 €5 821 €---
1010 216 €4 056 €2 840 €6 159 €---
1110 420 €3 914 €2 698 €6 506 €---
1210 628 €3 767 €2 551 €6 861 €---
1310 841 €3 615 €2 399 €7 226 €---
1411 058 €3 458 €2 242 €7 600 €---
1511 279 €3 296 €2 079 €7 983 €---
1611 504 €3 128 €1 912 €8 376 €---
1711 734 €2 955 €1 738 €8 780 €---
1811 969 €2 775 €1 559 €9 194 €---
1912 208 €2 590 €1 374 €9 618 €---
2012 453 €2 399 €1 183 €10 054 €---
2112 702 €2 201 €985 €10 501 €---
2212 956 €1 997 €780 €10 959 €---
2313 215 €1 785 €569 €11 429 €---
2413 479 €1 567 €351 €11 912 €---
2513 749 €1 341 €125 €12 407 €---
TOTAL273 792 €124 399 €56 631 €149 392 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 392 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 795 €-6 420 €+8 215 €
2+1 795 €0 €+1 795 €
3+1 795 €0 €+1 795 €
4+1 795 €0 €+1 795 €
5+1 795 €+1 166 €+629 €
6+1 795 €+1 457 €+338 €
7+1 795 €+1 551 €+244 €
8+1 795 €+1 648 €+147 €
9+1 795 €+1 746 €+49 €
10+1 795 €+1 848 €-53 €
11+1 795 €+1 952 €-157 €
12+1 795 €+2 058 €-263 €
13+1 795 €+2 168 €-373 €
14+1 795 €+2 280 €-485 €
15+1 795 €+2 395 €-600 €
16+1 795 €+2 513 €-718 €
17+1 795 €+2 634 €-839 €
18+1 795 €+2 758 €-963 €
19+1 795 €+2 885 €-1 090 €
20+1 795 €+3 016 €-1 221 €
21+1 795 €+3 150 €-1 355 €
22+1 795 €+3 288 €-1 493 €
23+1 795 €+3 429 €-1 634 €
24+1 795 €+3 574 €-1 779 €
25+1 795 €+3 722 €-1 927 €
Total+44 875 €+44 818 €+57 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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