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Duplex à vendre

VilleBar-le-Duc (55)
Surface88m²
Coût Total119 670€
Loyer Annuel7 834€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 784,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 22 m²), 2 chambres, Entrée séparée

Emmanuel Thomas vous propose en Exclusivité à Bar le Duc, un appartement de 88 m², situé 1er étage dans une petite copropriété, proche du centre ville, quartier lycée - marché couvert.

L'appartement se compose d'une entrée, d'un salon - séjour, d'une cuisine, d'un dégagement, d'une salle de bain, de deux chambres, d'une buanderie et d'un WC séparé.

Le bien dispose également d'une chaufferie en rez-de-chaussée et d'une pièce de rangement (vélos - congélateur - atelier).

Prestations : fenêtres en PVC, chauffage au gaz de ville, Fibre dans la rue, parquet en chêne, cheminée.

Charges peu élevées - Syndic bénévole - À découvrir ! Nombre de lots de la copropriété: 6, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 445 euros soit 37 euros par mois, avec Syndic Bénévole. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Emmanuel THOMAS Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°801 239 138 Greffe de BAR LE DUC) (réf. 615071 )

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.776654, 5.155683
Total : 119 670€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 45 150€
Valeur du bien : 114 150€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7834€/an
Fourchette totale : 488€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 5856€ - 10480€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 031,46 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 768 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-21 768€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-28 902€ (-31.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :34,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 629,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 713,89€
Coût de l'assurance :10 471,12€
Taxe foncière : 783,37€/an
Soit par mois : 65,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 37,00€/mois
Soit par an : 444,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 652,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de l'électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 150 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (dont 3600€ matériaux + 2400€ main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (dont 6480€ matériaux + 4320€ main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (dont 2100€ matériaux + 1400€ main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (dont 4800€ matériaux + 3200€ main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (dont 7200€ matériaux + 4800€ main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (dont 1440€ matériaux + 960€ main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (dont 720€ matériaux + 480€ main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (dont 750€ matériaux + 500€ main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 834 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 670 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 783 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 849 €
Revenus locatifs : +7 834 €
Charges déductibles : -50 849 €
Résultat foncier Année 1 : -43 015 €(Déficit de 43 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 699 €/an
Revenus locatifs : +7 834 €
Charges déductibles : -5 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21615.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 834 €50 853 €4 057 €-43 019 €21 400 €21 619 €21 619 €
27 990 €5 596 €3 949 €2 395 €--19 224 €
38 150 €5 484 €3 838 €2 666 €--16 559 €
48 313 €5 370 €3 723 €2 944 €--13 615 €
58 479 €5 251 €3 605 €3 229 €--10 386 €
68 649 €5 128 €3 481 €3 521 €--6 865 €
78 822 €5 000 €3 354 €3 822 €--3 043 €
88 998 €4 869 €3 222 €4 130 €---
99 178 €4 732 €3 086 €4 446 €---
109 362 €4 591 €2 945 €4 771 €---
119 549 €4 445 €2 799 €5 104 €---
129 740 €4 294 €2 648 €5 446 €---
139 935 €4 138 €2 491 €5 797 €---
1410 134 €3 976 €2 330 €6 158 €---
1510 336 €3 808 €2 162 €6 528 €---
1610 543 €3 635 €1 989 €6 908 €---
1710 754 €3 456 €1 810 €7 298 €---
1810 969 €3 270 €1 624 €7 699 €---
1911 188 €3 078 €1 432 €8 110 €---
2011 412 €2 880 €1 233 €8 533 €---
2111 640 €2 674 €1 028 €8 967 €---
2211 873 €2 461 €815 €9 412 €---
2312 111 €2 241 €595 €9 870 €---
2412 353 €2 013 €367 €10 340 €---
2512 600 €1 777 €131 €10 823 €---
TOTAL250 915 €145 019 €58 714 €105 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 645 €-6 420 €+8 065 €
2+1 645 €0 €+1 645 €
3+1 645 €0 €+1 645 €
4+1 645 €0 €+1 645 €
5+1 645 €0 €+1 645 €
6+1 645 €0 €+1 645 €
7+1 645 €0 €+1 645 €
8+1 645 €+326 €+1 319 €
9+1 645 €+1 334 €+311 €
10+1 645 €+1 431 €+214 €
11+1 645 €+1 531 €+114 €
12+1 645 €+1 634 €+11 €
13+1 645 €+1 739 €-94 €
14+1 645 €+1 847 €-202 €
15+1 645 €+1 958 €-313 €
16+1 645 €+2 072 €-427 €
17+1 645 €+2 189 €-544 €
18+1 645 €+2 310 €-665 €
19+1 645 €+2 433 €-788 €
20+1 645 €+2 560 €-915 €
21+1 645 €+2 690 €-1 045 €
22+1 645 €+2 824 €-1 179 €
23+1 645 €+2 961 €-1 316 €
24+1 645 €+3 102 €-1 457 €
25+1 645 €+3 247 €-1 602 €
Total+41 125 €+31 769 €+9 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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