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Maison de rapport locatif 7% brut avec un T4 et un local Saint Pierre Du Mont

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-du-Mont (40)
Surface220m²
Coût Total282 100€
Loyer Annuel27 963€
Rentabilité9.91%
Cashflow/mois+633€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 136,36 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Mandat exclusif, Jardin

Belle maison à étage d'environ 220 m², située dans un des quartiers privilégié, à quelques pas du centre de Saint Pierre du Mont. Avec commodités (coiffeur, tabac, boulangerie, supermarché, fleuriste, école, ect..) et transport en communs facilement accessible à pieds. Cette grande maison des années 60 divisée en un T4 loué 680€ et un local professionnel loué 800€ vous offre une belle rentabilité. Vous disposerez également d'un jardin arboré et d'un parking. La maison est équipée d'une pompe à chaleur, de la climatisation, du double vitrage. L'électricité a été refaite ainsi que les peintures. N'attendez plus et contactez nous ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr EXCLUSIVITE EMIJOLIEIMMOANDCO Contactez Emilie FABIEN au Tél : 05.58.52.75.12 OU par mail contact@emijolieimmoandco.com - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/403609.pdf

Ville : Saint-Pierre-du-Mont
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40280
Coordonnées : 43.881965, -0.509199
Total : 282 100€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 12 100€
Valeur du bien : 262 100€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 13.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2330€/mois
Loyer annuel estimé : 27963€/an
Fourchette totale : 1898€ - 2861€/mois
Fourchette annuelle : 22777€ - 34330€/an
Rentabilité brute :9.91%
Fourchette de rentabilité :8.07% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 008,82 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :441 940 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-191 940€ (-43.4%)
Marge achat-revente :159 840€ (36.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 382,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :82,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 464,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 554,47€
Coût de l'assurance :24 683,75€
Taxe foncière : 2 796,28€/an
Soit par mois : 233,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 330,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 697,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :632,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la pompe à chaleur existante pour assurer son efficacité
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Bien que le DPE soit acceptable, un entretien régulier est recommandé pour maintenir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais un léger rafraîchissement peut améliorer l'esthétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais un léger rafraîchissement peut améliorer l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un rafraîchissement de la peinture peut améliorer l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais un rafraîchissement de la peinture peut améliorer l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 100 €(55 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:200€
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 200€ = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 500€
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 30€/m² = 900€, Remplacement robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:3 000€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 2300€
  • Chambres:4 200€
    Peinture murs et plafonds 7 chambres: 140 m² × 30€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-du-Mont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 963 €/an
Calcul : 2 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 073 €
Revenus locatifs : +27 963 €
Charges déductibles : -25 073 €
Résultat foncier Année 1 : 2 890 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 973 €/an
Revenus locatifs : +27 963 €
Charges déductibles : -12 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 990 €/an
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 963 €25 082 €9 198 €2 881 €---
228 522 €12 734 €8 951 €15 788 €---
329 092 €12 479 €8 695 €16 614 €---
429 674 €12 214 €8 430 €17 460 €---
530 268 €11 941 €8 157 €18 327 €---
630 873 €11 658 €7 875 €19 215 €---
731 491 €11 367 €7 583 €20 124 €---
832 120 €11 065 €7 281 €21 055 €---
932 763 €10 753 €6 970 €22 010 €---
1033 418 €10 431 €6 647 €22 987 €---
1134 086 €10 098 €6 314 €23 988 €---
1234 768 €9 754 €5 970 €25 014 €---
1335 464 €9 398 €5 615 €26 065 €---
1436 173 €9 031 €5 247 €27 142 €---
1536 896 €8 651 €4 867 €28 246 €---
1637 634 €8 258 €4 474 €29 376 €---
1738 387 €7 852 €4 069 €30 535 €---
1839 155 €7 433 €3 649 €31 722 €---
1939 938 €7 000 €3 216 €32 938 €---
2040 737 €6 552 €2 768 €34 185 €---
2141 551 €6 089 €2 305 €35 463 €---
2242 382 €5 610 €1 826 €36 772 €---
2343 230 €5 116 €1 332 €38 114 €---
2444 095 €4 605 €821 €39 490 €---
2544 976 €4 076 €293 €40 900 €---
TOTAL895 657 €239 245 €132 554 €656 412 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 656 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 872 €+864 €+5 008 €
2+5 872 €+4 736 €+1 136 €
3+5 872 €+4 984 €+888 €
4+5 872 €+5 238 €+634 €
5+5 872 €+5 498 €+374 €
6+5 872 €+5 764 €+108 €
7+5 872 €+6 037 €-165 €
8+5 872 €+6 317 €-445 €
9+5 872 €+6 603 €-731 €
10+5 872 €+6 896 €-1 024 €
11+5 872 €+7 197 €-1 325 €
12+5 872 €+7 504 €-1 632 €
13+5 872 €+7 820 €-1 948 €
14+5 872 €+8 143 €-2 271 €
15+5 872 €+8 474 €-2 602 €
16+5 872 €+8 813 €-2 941 €
17+5 872 €+9 160 €-3 288 €
18+5 872 €+9 517 €-3 645 €
19+5 872 €+9 881 €-4 009 €
20+5 872 €+10 255 €-4 383 €
21+5 872 €+10 639 €-4 767 €
22+5 872 €+11 032 €-5 160 €
23+5 872 €+11 434 €-5 562 €
24+5 872 €+11 847 €-5 975 €
25+5 872 €+12 270 €-6 398 €
Total+146 800 €+196 923 €+-50 123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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