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Achat : Appartement Thaon (14610)

Bien expiré
VilleThaon (14)
Surface93m²
Coût Total132 740€
Loyer Annuel11 029€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 279,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Thaon les Vosges, proximité du centre , très calme en retrait de la route , en résidence, 2ème étage , appartement très lumineux type T4 de 93.58 m² avec cellier, et garage fermé orientation : sud-ouest

composé de : entrée , cellier 1, Placards , cuisine équ...

Ville : Thaon
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14610
Coordonnées : 49.258020, -0.457940
Total : 132 740€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 4 220€
Valeur du bien : 123 220€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11029€/an
Fourchette totale : 747€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8965€ - 13568€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 685,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 529,50€
Coût de l'assurance :11 282,90€
Taxe foncière : 1 102,88€/an
Soit par mois : 91,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 919,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne, bien équipée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires si usés, carrelage partiel ou total.
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux avec parquet en bon état.
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - hall bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 220 €(45 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:420€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 28€/m² = 280€, Main d'œuvre: 140€
  • Salle de bain - Rafraîchissement important:840€
    Carrelage 6 m²: 140€/m² × 6 = 840€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:1 700€
    Parquet flottant 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Peinture murs et plafonds: 25 m² × 28€/m² = 700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:840€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 28€/m² = 840€, Main d'œuvre incluse
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement léger:420€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 28€/m² = 280€, Main d'œuvre: 140€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Thaon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 029 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 740 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 045 €
Revenus locatifs : +11 029 €
Charges déductibles : -10 045 €
Résultat foncier Année 1 : 983 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 825 €/an
Revenus locatifs : +11 029 €
Charges déductibles : -5 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 203 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 029 €10 050 €4 275 €979 €---
211 249 €5 714 €4 160 €5 535 €---
311 474 €5 594 €4 040 €5 880 €---
411 704 €5 471 €3 917 €6 233 €---
511 938 €5 343 €3 789 €6 594 €---
612 177 €5 212 €3 658 €6 965 €---
712 420 €5 076 €3 521 €7 345 €---
812 669 €4 935 €3 381 €7 734 €---
912 922 €4 790 €3 235 €8 132 €---
1013 180 €4 640 €3 085 €8 541 €---
1113 444 €4 485 €2 930 €8 959 €---
1213 713 €4 324 €2 770 €9 389 €---
1313 987 €4 159 €2 605 €9 828 €---
1414 267 €3 988 €2 434 €10 279 €---
1514 552 €3 811 €2 257 €10 741 €---
1614 843 €3 629 €2 075 €11 214 €---
1715 140 €3 440 €1 886 €11 700 €---
1815 443 €3 246 €1 691 €12 197 €---
1915 752 €3 045 €1 490 €12 707 €---
2016 067 €2 837 €1 282 €13 230 €---
2116 388 €2 622 €1 068 €13 766 €---
2216 716 €2 400 €846 €14 316 €---
2317 050 €2 171 €617 €14 879 €---
2417 391 €1 934 €380 €15 457 €---
2517 739 €1 690 €135 €16 049 €---
TOTAL353 256 €104 604 €61 529 €248 651 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 651 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 029 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 316 €+294 €+2 022 €
2+2 316 €+1 661 €+655 €
3+2 316 €+1 764 €+552 €
4+2 316 €+1 870 €+446 €
5+2 316 €+1 978 €+338 €
6+2 316 €+2 089 €+227 €
7+2 316 €+2 203 €+113 €
8+2 316 €+2 320 €-4 €
9+2 316 €+2 440 €-124 €
10+2 316 €+2 562 €-246 €
11+2 316 €+2 688 €-372 €
12+2 316 €+2 817 €-501 €
13+2 316 €+2 948 €-632 €
14+2 316 €+3 084 €-768 €
15+2 316 €+3 222 €-906 €
16+2 316 €+3 364 €-1 048 €
17+2 316 €+3 510 €-1 194 €
18+2 316 €+3 659 €-1 343 €
19+2 316 €+3 812 €-1 496 €
20+2 316 €+3 969 €-1 653 €
21+2 316 €+4 130 €-1 814 €
22+2 316 €+4 295 €-1 979 €
23+2 316 €+4 464 €-2 148 €
24+2 316 €+4 637 €-2 321 €
25+2 316 €+4 815 €-2 499 €
Total+57 900 €+74 595 €+-16 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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