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Appartement 7 pièces 227 m²

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface227m²
Coût Total321 600€
Loyer Annuel24 574€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 230 000 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 1 013,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 7 pièces 227 m²

PLEIN COEUR HISTORIQUE CENTRE VILLE - Alencon - Centre vile - PLEIN COEUR HISTORIQUE CENTRE VILLE Dans un ancien hôtel particulier, un appartement de grand standing situé au premier étage avec ascenseur comprenant: Entrée, grande cuisine, salle à manger de 38 m2, salon de 44 m2, bureau de 33 m2, bibliothèque 3 chambres + une autre grande chambre parentale, deux salle de bains,. Deux caves et une ancienne chapelle de 25 m2 en sous sol. Possibilité emplacements de parking à proximité. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 17 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 3 280,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 190 et 5 730 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021.

Surface : 227 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/09/2023

Consommation énergie primaire : 315 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 190 € et 5 730 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.439750, 0.097867
Total : 321 600€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 73 200€
Valeur du bien : 303 200€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2048€/mois
Loyer annuel estimé : 24574€/an
Fourchette totale : 1526€ - 2748€/mois
Fourchette annuelle : 18313€ - 32976€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :321 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 568,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :91,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 660,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 072,51€
Coût de l'assurance :27 336,00€
Taxe foncière : 2 457,40€/an
Soit par mois : 204,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 273,33€/mois
Soit par an : 3 279,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 047,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 138,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur 227 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 200 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète de 2 salles de bain: 2 × 12000€ = 24000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement léger: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (installation incluse)
  • Salle à manger:600€
    Rafraîchissement léger: 20 m² × 30€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 574 €/an
Calcul : 2 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 321 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 093 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 457 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 280 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 379 €
Revenus locatifs : +24 574 €
Charges déductibles : -90 379 €
Résultat foncier Année 1 : -65 805 €(Déficit de 65 805 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 179 €/an
Revenus locatifs : +24 574 €
Charges déductibles : -17 179 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44404.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 574 €90 389 €10 358 €-65 815 €21 400 €44 415 €44 415 €
225 066 €16 909 €10 078 €8 157 €--36 259 €
325 567 €16 619 €9 789 €8 947 €--27 311 €
426 078 €16 320 €9 490 €9 758 €--17 553 €
526 600 €16 011 €9 181 €10 588 €--6 965 €
627 132 €15 692 €8 861 €11 440 €---
727 674 €15 362 €8 532 €12 312 €---
828 228 €15 022 €8 191 €13 206 €---
928 792 €14 670 €7 839 €14 123 €---
1029 368 €14 306 €7 475 €15 062 €---
1129 956 €13 930 €7 100 €16 025 €---
1230 555 €13 542 €6 712 €17 012 €---
1331 166 €13 141 €6 311 €18 024 €---
1431 789 €12 727 €5 896 €19 062 €---
1532 425 €12 299 €5 469 €20 126 €---
1633 073 €11 857 €5 027 €21 216 €---
1733 735 €11 401 €4 570 €22 334 €---
1834 410 €10 929 €4 098 €23 481 €---
1935 098 €10 441 €3 611 €24 656 €---
2035 800 €9 938 €3 107 €25 862 €---
2136 516 €9 418 €2 587 €27 098 €---
2237 246 €8 880 €2 050 €28 366 €---
2337 991 €8 325 €1 494 €29 666 €---
2438 751 €7 752 €921 €30 999 €---
2539 526 €7 159 €328 €32 367 €---
TOTAL787 114 €393 043 €149 073 €394 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 161 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 161 €-6 420 €+11 581 €
2+5 161 €0 €+5 161 €
3+5 161 €0 €+5 161 €
4+5 161 €0 €+5 161 €
5+5 161 €0 €+5 161 €
6+5 161 €+1 342 €+3 819 €
7+5 161 €+3 694 €+1 467 €
8+5 161 €+3 962 €+1 199 €
9+5 161 €+4 237 €+924 €
10+5 161 €+4 519 €+642 €
11+5 161 €+4 808 €+353 €
12+5 161 €+5 104 €+57 €
13+5 161 €+5 407 €-246 €
14+5 161 €+5 719 €-558 €
15+5 161 €+6 038 €-877 €
16+5 161 €+6 365 €-1 204 €
17+5 161 €+6 700 €-1 539 €
18+5 161 €+7 044 €-1 883 €
19+5 161 €+7 397 €-2 236 €
20+5 161 €+7 759 €-2 598 €
21+5 161 €+8 129 €-2 968 €
22+5 161 €+8 510 €-3 349 €
23+5 161 €+8 900 €-3 739 €
24+5 161 €+9 300 €-4 139 €
25+5 161 €+9 710 €-4 549 €
Total+129 025 €+118 221 €+10 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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