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Maison à vendre

VilleCaussade (82)
Surface85m²
Coût Total146 600€
Loyer Annuel9 272€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 95 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 117,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité Expertimo, Laurence COHEN vous propose rue de la République à Caussade, cette maison de ville d'environ 85 m2. Elle se compose comme suit : en RDC 2 grandes caves pour environ 36 m2, en R+1 une cuisine et un séjour séparé puis en R+2 2 chambres de belle taille ainsi qu'une salle de bain avec wc Appelez moi pour en savoir plus ! Chers confrères professionnels de l'immobilier, inter cabinet bienvenu. Chers vendeurs, confiez moi votre bien à la vente : EVALUATION réalisée par un EXPERT IMMOBILIER et diagnostics offerts à la signature de l'acte authentique ( me consulter pour les conditions ) Mentions Légales : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette annonce vous est proposée par COHEN Laurence - EIRL - NoRSAC: 485153076, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de MONTAUBAN - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Caussade
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82300
Coordonnées : 44.191360, 1.579840
Total : 146 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 139 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9272€/an
Fourchette totale : 626€ - 953€/mois
Fourchette annuelle : 7513€ - 11442€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 941,18 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :165 000 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-70 000€ (-42.4%)
Marge achat-revente :18 400€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 757,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 186,62€
Coût de l'assurance :12 461,00€
Taxe foncière : 927,15€/an
Soit par mois : 77,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 772,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique par convecteurs
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage un peu daté, nécessite rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 80€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caussade. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 272 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 157 €
Revenus locatifs : +9 272 €
Charges déductibles : -50 157 €
Résultat foncier Année 1 : -40 886 €(Déficit de 40 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 486 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 157 €/an
Revenus locatifs : +9 272 €
Charges déductibles : -6 157 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19485.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 272 €50 162 €4 736 €-40 890 €21 400 €19 490 €19 490 €
29 457 €6 034 €4 608 €3 423 €--16 067 €
39 646 €5 902 €4 476 €3 744 €--12 323 €
49 839 €5 765 €4 340 €4 074 €--8 249 €
510 036 €5 624 €4 198 €4 412 €--3 838 €
610 237 €5 478 €4 053 €4 758 €---
710 441 €5 328 €3 902 €5 114 €---
810 650 €5 172 €3 746 €5 478 €---
910 863 €5 011 €3 585 €5 852 €---
1011 080 €4 845 €3 419 €6 235 €---
1111 302 €4 673 €3 248 €6 629 €---
1211 528 €4 496 €3 070 €7 032 €---
1311 759 €4 313 €2 887 €7 446 €---
1411 994 €4 123 €2 698 €7 871 €---
1512 234 €3 928 €2 502 €8 306 €---
1612 478 €3 725 €2 300 €8 753 €---
1712 728 €3 517 €2 091 €9 211 €---
1812 982 €3 301 €1 875 €9 682 €---
1913 242 €3 078 €1 652 €10 164 €---
2013 507 €2 847 €1 422 €10 659 €---
2113 777 €2 609 €1 184 €11 168 €---
2214 053 €2 364 €938 €11 689 €---
2314 334 €2 110 €684 €12 224 €---
2414 620 €1 847 €421 €12 773 €---
2514 913 €1 576 €150 €13 337 €---
TOTAL296 970 €147 826 €68 187 €149 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 272 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 947 €-6 420 €+8 367 €
2+1 947 €0 €+1 947 €
3+1 947 €0 €+1 947 €
4+1 947 €0 €+1 947 €
5+1 947 €0 €+1 947 €
6+1 947 €+276 €+1 671 €
7+1 947 €+1 534 €+413 €
8+1 947 €+1 643 €+304 €
9+1 947 €+1 756 €+191 €
10+1 947 €+1 871 €+76 €
11+1 947 €+1 989 €-42 €
12+1 947 €+2 110 €-163 €
13+1 947 €+2 234 €-287 €
14+1 947 €+2 361 €-414 €
15+1 947 €+2 492 €-545 €
16+1 947 €+2 626 €-679 €
17+1 947 €+2 763 €-816 €
18+1 947 €+2 904 €-957 €
19+1 947 €+3 049 €-1 102 €
20+1 947 €+3 198 €-1 251 €
21+1 947 €+3 350 €-1 403 €
22+1 947 €+3 507 €-1 560 €
23+1 947 €+3 667 €-1 720 €
24+1 947 €+3 832 €-1 885 €
25+1 947 €+4 001 €-2 054 €
Total+48 675 €+44 743 €+3 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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