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Loft à vendre

Bien expiré
VilleGagny (93)
Surface160
Coût Total426 000
Loyer Annuel32 047
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 375 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 2 343,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

APPARTEMENT / LOFT 6 pièces de 159,71 m2 loi Carrez (178,11 m2 au sol) dans un espace atypique chargé d'histoire à 800 m à pied du RER E de GAGNY et PROCHE DU CENTRE VILLE. Calme absolu.

Sur 3 niveaux, cet Appartement / Loft comprend:

Au REZ-DE-CHAUSSÉE, une entrée, 2 chambres, un bureau/buanderie, 1 salle de bains avec baignoire et une douche à l'italienne ainsi qu'un WC suspendu. Un garage avec un accès direct au loft.

Au 1er ÉTAGE, une pièce de vie de 77,55 m2 avec sa cuisine ouverte sur le séjour et sa cheminée électrique. Une salle d'eau avec WC.

Au 2ème ÉTAGE, une mezzanine d'environ 24 m2.

Si vous souhaitez vivre dans un espace atypique au style industriel avec de beaux volumes dans un immeuble Art Déco, alors venez visiter ce loft refait dans des matériaux de bonne qualité.

Le(s) point(s) vert(s) : Double vitrage, Isolation toiture, Pompe à chaleur

Christophe Thierry E.I. - RSAC de Créteil n°429086457

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.878759, 2.532605
Total : 426 000
Prix d'acquisition : 375 000
Travaux : 21 000
Valeur du bien : 396 000
Frais de notaire : 30 000
Coût estimé : 30 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.70€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2671€/mois
Loyer annuel estimé : 32047€/an
Fourchette totale : 2192€ - 3253€/mois
Fourchette annuelle : 26308€ - 39037€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :426 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 078,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :120,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 198,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :197 465,46
Coût de l'assurance :36 210,00
Taxe foncière : 3 204,69€/an
Soit par mois : 267,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 105,00€/mois
Soit par an : 1 260,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 670,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 570,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche à l'italienne, installation d'un nouveau lavabo et d'un WC, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant des travaux de mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures (portes, plinthes) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant des travaux de mise aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 000(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 047 €/an
Calcul : 2 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 426 000 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 448 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 205 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 260 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 621
Revenus locatifs : +32 047
Charges déductibles : -40 621
Résultat foncier Année 1 : -8 574(Déficit de 8 574 €)
Imputable sur revenu global : 8 574
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 621 €/an
Revenus locatifs : +32 047
Charges déductibles : -19 621
Résultat foncier Années 2+ : 12 426 €/an
Prix d'achat du bien : 375 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 243 750(65% de 375 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 864 €/an
Calcul : 243 750 € × 3,636% = 8 864
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 04740 63413 721-8 5878 587 €--
232 68819 26313 35013 425---
333 34218 87912 96614 462---
434 00818 48312 57015 525---
534 68918 07412 16116 615---
635 38217 65111 73817 731---
736 09017 21411 30118 876---
836 81216 76310 85020 049---
937 54816 29710 38421 251---
1038 29915 8159 90222 484---
1139 06515 3179 40423 747---
1239 84614 8038 89025 043---
1340 64314 2728 35926 371---
1441 45613 7247 81127 732---
1542 28513 1577 24429 128---
1643 13112 5716 65830 559---
1743 99411 9666 05332 027---
1844 87311 3425 42833 532---
1945 77110 6964 78335 075---
2046 68610 0294 11636 657---
2147 6209 3403 42738 280---
2248 5728 6282 71539 944---
2349 5447 8931 97941 651---
2450 5357 1331 22043 402---
2551 5456 34843545 197---
TOTAL1 026 471366 293197 465660 1798 587Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 576
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 660 179
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 730-2 576+9 306
2+6 730+4 027+2 703
3+6 730+4 339+2 391
4+6 730+4 658+2 072
5+6 730+4 984+1 746
6+6 730+5 319+1 411
7+6 730+5 663+1 067
8+6 730+6 015+715
9+6 730+6 375+355
10+6 730+6 745-15
11+6 730+7 124-394
12+6 730+7 513-783
13+6 730+7 911-1 181
14+6 730+8 320-1 590
15+6 730+8 738-2 008
16+6 730+9 168-2 438
17+6 730+9 608-2 878
18+6 730+10 060-3 330
19+6 730+10 522-3 792
20+6 730+10 997-4 267
21+6 730+11 484-4 754
22+6 730+11 983-5 253
23+6 730+12 495-5 765
24+6 730+13 021-6 291
25+6 730+13 559-6 829
Total+168 250+198 054+-29 804
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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