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Maison 8 pièces 220 m²

VilleSaint-Sylvain (19)
Surface220m²
Coût Total233 284€
Loyer Annuel20 652€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 680,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 220 m²

Ensemble immobilier constitué de deux maisons attenantes, dépendances et terrain d'environ 3ha. La première maison, couverte en lauzes, demande une rénovation complète. La seconde maison attenante, construite dans les années 60, est composée, en rez-de-chaussée, d'une chambre, d'une cuisine, d'un séjour, d'une salle de bains et d'un WC. A l'étage, trois chambres supplémentaires. Secteur calme, sans vis-à-vis, vue dégagée à environ quinze minutes d'Argentat-sur-Dordogne et vingt minutes de Tulle.   

Surface : 220 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/08/2026

Consommation énergie primaire : 289 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 374 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 10 550 € et 14 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Sylvain
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19380
Coordonnées : 45.176205, 1.875092
Total : 233 284€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 71 500€
Valeur du bien : 221 300€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1721€/mois
Loyer annuel estimé : 20652€/an
Fourchette totale : 1352€ - 2191€/mois
Fourchette annuelle : 16222€ - 26291€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 280,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :281 710 €
Prix d'achat :149 800 €
Décote à l'achat :-131 910€ (-46.8%)
Marge achat-revente :48 426€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 130,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :68,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 198,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 919,55€
Coût de l'assurance :20 412,35€
Taxe foncière : 2 065,18€/an
Soit par mois : 172,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 720,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 370,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :350,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 500 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 200€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 60€/m² = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:21 600€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 800€ = 21600€ (main d'œuvre incluse, prix moyen pour du PVC)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sylvain (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 652 €/an
Calcul : 1 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 284 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 816 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 749 €
Revenus locatifs : +20 652 €
Charges déductibles : -81 749 €
Résultat foncier Année 1 : -61 097 €(Déficit de 61 097 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 697 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 249 €/an
Revenus locatifs : +20 652 €
Charges déductibles : -10 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 403 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39697.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 652 €81 756 €7 375 €-61 105 €21 400 €39 705 €39 705 €
221 065 €10 055 €7 174 €11 009 €--28 695 €
321 486 €9 848 €6 966 €11 638 €--17 057 €
421 916 €9 633 €6 752 €12 283 €--4 774 €
522 354 €9 412 €6 530 €12 942 €---
622 801 €9 183 €6 302 €13 618 €---
723 257 €8 947 €6 066 €14 310 €---
823 722 €8 704 €5 822 €15 019 €---
924 197 €8 452 €5 571 €15 745 €---
1024 681 €8 193 €5 311 €16 488 €---
1125 174 €7 924 €5 043 €17 250 €---
1225 678 €7 648 €4 766 €18 030 €---
1326 191 €7 362 €4 480 €18 830 €---
1426 715 €7 067 €4 185 €19 649 €---
1527 250 €6 762 €3 880 €20 488 €---
1627 795 €6 447 €3 566 €21 347 €---
1728 350 €6 122 €3 241 €22 228 €---
1828 917 €5 787 €2 905 €23 130 €---
1929 496 €5 441 €2 559 €24 055 €---
2030 086 €5 083 €2 202 €25 002 €---
2130 687 €4 714 €1 833 €25 973 €---
2231 301 €4 333 €1 451 €26 968 €---
2331 927 €3 940 €1 058 €27 988 €---
2432 566 €3 533 €652 €29 032 €---
2533 217 €3 114 €232 €30 103 €---
TOTAL661 483 €249 461 €105 920 €412 021 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 412 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 337 €-6 420 €+10 757 €
2+4 337 €0 €+4 337 €
3+4 337 €0 €+4 337 €
4+4 337 €0 €+4 337 €
5+4 337 €+2 450 €+1 887 €
6+4 337 €+4 085 €+252 €
7+4 337 €+4 293 €+44 €
8+4 337 €+4 506 €-169 €
9+4 337 €+4 723 €-386 €
10+4 337 €+4 946 €-609 €
11+4 337 €+5 175 €-838 €
12+4 337 €+5 409 €-1 072 €
13+4 337 €+5 649 €-1 312 €
14+4 337 €+5 895 €-1 558 €
15+4 337 €+6 146 €-1 809 €
16+4 337 €+6 404 €-2 067 €
17+4 337 €+6 668 €-2 331 €
18+4 337 €+6 939 €-2 602 €
19+4 337 €+7 216 €-2 879 €
20+4 337 €+7 501 €-3 164 €
21+4 337 €+7 792 €-3 455 €
22+4 337 €+8 090 €-3 753 €
23+4 337 €+8 396 €-4 059 €
24+4 337 €+8 710 €-4 373 €
25+4 337 €+9 031 €-4 694 €
Total+108 425 €+123 606 €+-15 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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