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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTullins (38)
Surface44m²
Coût Total95 540€
Loyer Annuel6 294€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 431,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TULLINS, en plein centre ville, à proximité des commerces et toutes commodités, à vendre appartement de type T2, situé au 3eme et dernier étage d'une petite copropriété. D'une superficie de 33 m² loi carrez (44.98 m² surface habitable), Il se compose d'un hall d'accès desservant une pièce de vie avec cuisine aménagée, une chambre, une salle d'eau avec wc. L'Appartement est traversant. Chauffage individuel électrique. Prévoir quelques travaux de rafraichissement. Il est actuellement loué. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 4. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 140 euros. Pas de procédure en cours. Honoraires TTC charge vendeur

Ville : Tullins
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38210
Coordonnées : 45.297243, 5.482917
Total : 95 540€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 27 500€
Valeur du bien : 90 500€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.92€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 15.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6294€/an
Fourchette totale : 414€ - 665€/mois
Fourchette annuelle : 4964€ - 7981€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 522,73 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 000 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-4 000€ (-6.0%)
Marge achat-revente :-28 540€ (-42.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :470,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 494,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 653,31€
Coût de l'assurance :7 165,50€
Taxe foncière : 629,44€/an
Soit par mois : 52,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 11,67€/mois
Soit par an : 140,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 524,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture à rafraîchir pour esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 500 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1050€ = 4200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 160€/m² = 800€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tullins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 294 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 540 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 629 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 140 €/an
Calcul : 12 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 716 €
Revenus locatifs : +6 294 €
Charges déductibles : -31 716 €
Résultat foncier Année 1 : -25 421 €(Déficit de 25 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 216 €/an
Revenus locatifs : +6 294 €
Charges déductibles : -4 216 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4021.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 294 €31 719 €3 163 €-25 424 €21 400 €4 024 €4 024 €
26 420 €4 134 €3 078 €2 286 €--1 738 €
36 549 €4 047 €2 991 €2 502 €---
46 680 €3 956 €2 900 €2 723 €---
56 813 €3 863 €2 807 €2 950 €---
66 950 €3 766 €2 710 €3 183 €---
77 088 €3 666 €2 610 €3 422 €---
87 230 €3 563 €2 507 €3 667 €---
97 375 €3 456 €2 400 €3 919 €---
107 522 €3 346 €2 290 €4 177 €---
117 673 €3 231 €2 175 €4 441 €---
127 826 €3 113 €2 057 €4 713 €---
137 983 €2 991 €1 935 €4 992 €---
148 142 €2 865 €1 809 €5 278 €---
158 305 €2 734 €1 678 €5 571 €---
168 471 €2 599 €1 543 €5 872 €---
178 641 €2 460 €1 404 €6 181 €---
188 814 €2 315 €1 259 €6 498 €---
198 990 €2 166 €1 110 €6 824 €---
209 170 €2 012 €955 €7 158 €---
219 353 €1 852 €796 €7 501 €---
229 540 €1 687 €631 €7 853 €---
239 731 €1 516 €460 €8 215 €---
249 926 €1 340 €284 €8 586 €---
2510 124 €1 157 €101 €8 967 €---
TOTAL201 611 €99 556 €45 653 €102 055 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 294 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 322 €-6 420 €+7 742 €
2+1 322 €0 €+1 322 €
3+1 322 €+229 €+1 093 €
4+1 322 €+817 €+505 €
5+1 322 €+885 €+437 €
6+1 322 €+955 €+367 €
7+1 322 €+1 027 €+295 €
8+1 322 €+1 100 €+222 €
9+1 322 €+1 176 €+146 €
10+1 322 €+1 253 €+69 €
11+1 322 €+1 332 €-10 €
12+1 322 €+1 414 €-92 €
13+1 322 €+1 497 €-175 €
14+1 322 €+1 583 €-261 €
15+1 322 €+1 671 €-349 €
16+1 322 €+1 762 €-440 €
17+1 322 €+1 854 €-532 €
18+1 322 €+1 950 €-628 €
19+1 322 €+2 047 €-725 €
20+1 322 €+2 147 €-825 €
21+1 322 €+2 250 €-928 €
22+1 322 €+2 356 €-1 034 €
23+1 322 €+2 464 €-1 142 €
24+1 322 €+2 576 €-1 254 €
25+1 322 €+2 690 €-1 368 €
Total+33 050 €+30 617 €+2 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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