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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface75
Coût Total80 742
Loyer Annuel7 788
Rentabilité9.65%
Cashflow/mois+161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 932 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 4 chambres, 1 parking: Garage, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Jean-Luc Estupino vous propose: A VENDRE A PEYRELEVADE - A 8 KM DE TULLE. Une maison élevée sur un garage semi-enterré comprenant une cuisine ouverte sur un salon, 4 chambres à l'étage, une salle d'eau et un wc. Cette maison est équipée d'un poêle à granulés et d'un assainissement individuel. Vous apprécierez son terrain de 1200 m2, son grand garage double et son environnement calme. Tous les commerces et services à 8 km. N'attendez plus pour venir visiter cette maison pleine de charme.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 296 et classe CLIMAT B indice 8. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean-Luc Estupino mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LIMOGES sous le numéro 828811422, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.273877, 1.752757
Total : 80 742
Prix d'acquisition : 69 900
Travaux : 5 250
Valeur du bien : 75 150
Frais de notaire : 5 592
Coût estimé : 5 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7788€/an
Fourchette totale : 511€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 6128€ - 9897€/an
Rentabilité brute :9.65%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 010,1 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 758
Prix d'achat :69 900
Décote à l'achat :-5 858 (-7.7%)
Marge achat-revente :-4 984€ (-6.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 742
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 423,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 226,84
Coût de l'assurance :7 064,92
Taxe foncière : 778,77€/an
Soit par mois : 64,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 488,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à granulés
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 250(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 250
    Isolation toiture: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 250✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 250€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 788 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 742 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 022
Revenus locatifs : +7 788
Charges déductibles : -9 022
Résultat foncier Année 1 : -1 234(Déficit de 1 234 €)
Imputable sur revenu global : 1 234
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 772 €/an
Revenus locatifs : +7 788
Charges déductibles : -3 772
Résultat foncier Années 2+ : 4 016 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 7889 0242 713-1 2371 237 €--
27 9433 7022 6414 241---
38 1023 6282 5664 475---
48 2643 5512 4894 714---
58 4303 4712 4104 959---
68 5983 3882 3275 210---
78 7703 3032 2425 467---
88 9463 2152 1535 731---
99 1253 1232 0626 001---
109 3073 0291 9676 278---
119 4932 9311 8706 562---
129 6832 8301 7696 853---
139 8772 7251 6647 151---
1410 0742 6171 5567 457---
1510 2762 5051 4447 771---
1610 4812 3891 3288 092---
1710 6912 2691 2088 422---
1810 9052 1451 0848 759---
1911 1232 0179569 106---
2011 3451 8848239 461---
2111 5721 7476869 825---
2211 8041 60554310 199---
2312 0401 45839710 582---
2412 2801 30624510 975---
2512 5261 1498711 377---
TOTAL249 44271 01139 227178 4311 237Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 371
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 431
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 788 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 635 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 635-371+2 006
2+1 635+1 272+363
3+1 635+1 342+293
4+1 635+1 414+221
5+1 635+1 488+147
6+1 635+1 563+72
7+1 635+1 640-5
8+1 635+1 719-84
9+1 635+1 800-165
10+1 635+1 883-248
11+1 635+1 969-334
12+1 635+2 056-421
13+1 635+2 145-510
14+1 635+2 237-602
15+1 635+2 331-696
16+1 635+2 428-793
17+1 635+2 526-891
18+1 635+2 628-993
19+1 635+2 732-1 097
20+1 635+2 838-1 203
21+1 635+2 948-1 313
22+1 635+3 060-1 425
23+1 635+3 175-1 540
24+1 635+3 292-1 657
25+1 635+3 413-1 778
Total+40 875+53 529+-12 654
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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