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Appartement 3 pièces 61,5m²

VilleSoissons (02)
Surface61.2m²
Coût Total112 080€
Loyer Annuel7 091€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 61.2 m²
Prix au m² : 1 421,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Eau chaude Collectif

Situé à Soissons cet appartement de 3 pièces situé au deuxième étage d'une résidence avec ascenseur comprend: une belle entrée avec placard, un séjour avec accès à un balcon, deux chambres, une cuisine équipe , une salle de douche et un wc.

l'appartement dispose d'un espace de stockage au grenier et un garage privé. - https://lepercq-immobilier.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.391609, 3.338900
Total : 112 080€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 18 120€
Valeur du bien : 105 120€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.2m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7091€/an
Fourchette totale : 474€ - 736€/mois
Fourchette annuelle : 5690€ - 8837€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 511,11 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 480 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-5 480€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-19 600€ (-21.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 580,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 130,67€
Coût de l'assurance :9 807,00€
Taxe foncière : 709,08€/an
Soit par mois : 59,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 120 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:2 520€
    Revêtement sol 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Peinture murs 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 091 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 839 €
Revenus locatifs : +7 091 €
Charges déductibles : -22 839 €
Résultat foncier Année 1 : -15 748 €(Déficit de 15 748 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 048 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 719 €/an
Revenus locatifs : +7 091 €
Charges déductibles : -4 719 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 372 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5048.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 091 €22 842 €3 621 €-15 752 €10 700 €5 052 €5 052 €
27 233 €4 625 €3 523 €2 608 €--2 444 €
37 377 €4 524 €3 422 €2 854 €---
47 525 €4 419 €3 318 €3 106 €---
57 675 €4 311 €3 210 €3 364 €---
67 829 €4 200 €3 098 €3 629 €---
77 985 €4 085 €2 983 €3 901 €---
88 145 €3 966 €2 864 €4 180 €---
98 308 €3 843 €2 741 €4 465 €---
108 474 €3 716 €2 614 €4 759 €---
118 644 €3 584 €2 483 €5 059 €---
128 817 €3 449 €2 347 €5 368 €---
138 993 €3 309 €2 207 €5 684 €---
149 173 €3 164 €2 062 €6 009 €---
159 356 €3 014 €1 913 €6 342 €---
169 543 €2 860 €1 758 €6 684 €---
179 734 €2 700 €1 599 €7 034 €---
189 929 €2 535 €1 434 €7 394 €---
1910 127 €2 365 €1 263 €7 763 €---
2010 330 €2 188 €1 087 €8 142 €---
2110 537 €2 006 €905 €8 530 €---
2210 747 €1 818 €717 €8 929 €---
2310 962 €1 624 €523 €9 338 €---
2411 181 €1 424 €322 €9 758 €---
2511 405 €1 216 €115 €10 189 €---
TOTAL227 121 €97 785 €52 131 €129 336 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 489 €-3 210 €+4 699 €
2+1 489 €0 €+1 489 €
3+1 489 €+123 €+1 366 €
4+1 489 €+932 €+557 €
5+1 489 €+1 009 €+480 €
6+1 489 €+1 089 €+400 €
7+1 489 €+1 170 €+319 €
8+1 489 €+1 254 €+235 €
9+1 489 €+1 340 €+149 €
10+1 489 €+1 428 €+61 €
11+1 489 €+1 518 €-29 €
12+1 489 €+1 610 €-121 €
13+1 489 €+1 705 €-216 €
14+1 489 €+1 803 €-314 €
15+1 489 €+1 903 €-414 €
16+1 489 €+2 005 €-516 €
17+1 489 €+2 110 €-621 €
18+1 489 €+2 218 €-729 €
19+1 489 €+2 329 €-840 €
20+1 489 €+2 442 €-953 €
21+1 489 €+2 559 €-1 070 €
22+1 489 €+2 679 €-1 190 €
23+1 489 €+2 801 €-1 312 €
24+1 489 €+2 927 €-1 438 €
25+1 489 €+3 057 €-1 568 €
Total+37 225 €+38 801 €+-1 576 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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