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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleCaudan (56)
Surface78m²
Coût Total175 160€
Loyer Annuel10 001€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m²

REFERENCE ANNONCE : AC500 - A vendre appartement à CAUDAN (56)

Au coeur du bourg, découvrez cet appartement à rafraichir de 78,30 m² au 1er étage d'une petite copropriété.

Avec la distribution suivante : entrée 9,56 m²; cuisine 7,41 m², séjour 28,42 m²; wc 0.85 m², salle d'eau 3,47 m², 2 chambres 11.21 m²/10,25 m² et un bureau 7,13m²

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/02/2026

Consommation énergie primaire : 201.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 520 € et 2 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Caudan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56850
Coordonnées : 47.810413, -3.341464
Total : 175 160€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 34 760€
Valeur du bien : 164 760€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.68€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 13.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 10001€/an
Fourchette totale : 685€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 8217€ - 12171€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 896,39 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 918 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-95 918€ (-42.5%)
Marge achat-revente :50 758€ (22.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 753,90€
Coût de l'assurance :15 326,50€
Taxe foncière : 1 000,05€/an
Soit par mois : 83,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 760 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant pose et dépose)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caudan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 001 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 479 €
Revenus locatifs : +10 001 €
Charges déductibles : -42 479 €
Résultat foncier Année 1 : -32 479 €(Déficit de 32 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 719 €/an
Revenus locatifs : +10 001 €
Charges déductibles : -7 719 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11078.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 001 €42 485 €6 112 €-32 484 €21 400 €11 084 €11 084 €
210 201 €7 565 €5 952 €2 635 €--8 449 €
310 405 €7 400 €5 787 €3 004 €--5 445 €
410 613 €7 229 €5 616 €3 384 €--2 061 €
510 825 €7 052 €5 439 €3 773 €---
611 041 €6 868 €5 255 €4 173 €---
711 262 €6 678 €5 065 €4 584 €---
811 487 €6 481 €4 868 €5 007 €---
911 717 €6 277 €4 664 €5 440 €---
1011 952 €6 065 €4 452 €5 886 €---
1112 191 €5 846 €4 233 €6 344 €---
1212 434 €5 620 €4 006 €6 815 €---
1312 683 €5 385 €3 771 €7 299 €---
1412 937 €5 141 €3 528 €7 796 €---
1513 196 €4 889 €3 276 €8 307 €---
1613 459 €4 628 €3 015 €8 832 €---
1713 729 €4 357 €2 744 €9 371 €---
1814 003 €4 077 €2 464 €9 926 €---
1914 283 €3 787 €2 173 €10 497 €---
2014 569 €3 486 €1 873 €11 083 €---
2114 860 €3 174 €1 561 €11 686 €---
2215 157 €2 852 €1 238 €12 306 €---
2315 461 €2 517 €904 €12 943 €---
2415 770 €2 171 €558 €13 599 €---
2516 085 €1 812 €199 €14 273 €---
TOTAL320 321 €163 842 €88 754 €156 479 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 479 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 100 €-6 420 €+8 520 €
2+2 100 €0 €+2 100 €
3+2 100 €0 €+2 100 €
4+2 100 €0 €+2 100 €
5+2 100 €+514 €+1 586 €
6+2 100 €+1 252 €+848 €
7+2 100 €+1 375 €+725 €
8+2 100 €+1 502 €+598 €
9+2 100 €+1 632 €+468 €
10+2 100 €+1 766 €+334 €
11+2 100 €+1 903 €+197 €
12+2 100 €+2 044 €+56 €
13+2 100 €+2 190 €-90 €
14+2 100 €+2 339 €-239 €
15+2 100 €+2 492 €-392 €
16+2 100 €+2 649 €-549 €
17+2 100 €+2 811 €-711 €
18+2 100 €+2 978 €-878 €
19+2 100 €+3 149 €-1 049 €
20+2 100 €+3 325 €-1 225 €
21+2 100 €+3 506 €-1 406 €
22+2 100 €+3 692 €-1 592 €
23+2 100 €+3 883 €-1 783 €
24+2 100 €+4 080 €-1 980 €
25+2 100 €+4 282 €-2 182 €
Total+52 500 €+46 944 €+5 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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