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Immeuble - 258 m²

Bien expiré
VilleCarnoules (83)
Surface258m²
Coût Total467 020€
Loyer Annuel42 151€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+712€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 258 m²
Prix au m² : 1 546,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseurs - Immeuble de rapport à Carnoules (83660)Situé en plein coeur du village, cet immeuble d'une surface totale de 258 m² habitables se compose de 6 logements répartis sur 4 niveaux :Rez-de-chaussée : Studio de 17 m², T1 meublé de 34 m² et T2 meublé de 32 m² avec balcon1er étage : T3 de 55 m² avec terrasse de 40 m² 2e étage : T3 de 54 m²3e étage : T3 mansardé de 59 m²Sous-sol : 6 caves individuellesAtouts techniques :Toiture et isolation rénovées en 2015Double vitrage PVCCompteurs eau et électricité individuels pour chaque logementActuellement, seul 1 logement sur 6 est occupé, offrant un choix pour la location. Rentabilité estimée à 10 %.Environnement pratique : parking à 50 m, commerces et services de proximité (crèche, école, pôle santé), ligne de bus, gare SNCF et accès autoroute à seulement 5 minutes.Travaux à prévoir!Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 399 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Johnny DUBREUIL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de DRAGUIGNAN sous le numéro 447 984 923

Ville : Carnoules
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83660
Total : 467 020€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 36 100€
Valeur du bien : 435 100€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 258m²
Loyer prédit : 13.61€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 16.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 3513€/mois
Loyer annuel estimé : 42151€/an
Fourchette totale : 2816€ - 4381€/mois
Fourchette annuelle : 33797€ - 52571€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 248,47 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :580 105 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-181 105€ (-31.2%)
Marge achat-revente :113 085€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :467 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 313,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :136,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 449,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :226 892,06€
Coût de l'assurance :40 864,25€
Taxe foncière : 4 215,15€/an
Soit par mois : 351,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 512,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 800,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :712,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 258 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 6 logements
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 présumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 1 cuisine (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - installations fonctionnelles mais légèrement datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3.0/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€/fenêtre = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carnoules (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 151 €/an
Calcul : 3 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 467 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 635 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 215 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 626 €
Revenus locatifs : +42 151 €
Charges déductibles : -57 626 €
Résultat foncier Année 1 : -15 475 €(Déficit de 15 475 €)
Imputable sur revenu global : 15 475 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 526 €/an
Revenus locatifs : +42 151 €
Charges déductibles : -21 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 625 €/an
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 151 €57 642 €15 692 €-15 490 €15 490 €--
242 995 €21 125 €15 275 €21 870 €---
343 854 €20 694 €14 844 €23 161 €---
444 731 €20 248 €14 398 €24 484 €---
545 626 €19 787 €13 937 €25 840 €---
646 539 €19 309 €13 460 €27 229 €---
747 469 €18 816 €12 966 €28 654 €---
848 419 €18 305 €12 455 €30 114 €---
949 387 €17 776 €11 927 €31 611 €---
1050 375 €17 230 €11 380 €33 145 €---
1151 382 €16 664 €10 814 €34 718 €---
1252 410 €16 079 €10 229 €36 331 €---
1353 458 €15 474 €9 624 €37 985 €---
1454 527 €14 848 €8 998 €39 680 €---
1555 618 €14 200 €8 350 €41 418 €---
1656 730 €13 530 €7 680 €43 201 €---
1757 865 €12 836 €6 986 €45 029 €---
1859 022 €12 119 €6 269 €46 903 €---
1960 203 €11 377 €5 527 €48 826 €---
2061 407 €10 609 €4 759 €50 798 €---
2162 635 €9 815 €3 965 €52 820 €---
2263 888 €8 993 €3 144 €54 894 €---
2365 165 €8 143 €2 294 €57 022 €---
2466 469 €7 264 €1 414 €59 205 €---
2567 798 €6 354 €504 €61 444 €---
TOTAL1 350 124 €409 235 €226 892 €940 889 €15 490 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 647 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 940 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 852 €-4 647 €+13 499 €
2+8 852 €+6 561 €+2 291 €
3+8 852 €+6 948 €+1 904 €
4+8 852 €+7 345 €+1 507 €
5+8 852 €+7 752 €+1 100 €
6+8 852 €+8 169 €+683 €
7+8 852 €+8 596 €+256 €
8+8 852 €+9 034 €-182 €
9+8 852 €+9 483 €-631 €
10+8 852 €+9 944 €-1 092 €
11+8 852 €+10 415 €-1 563 €
12+8 852 €+10 899 €-2 047 €
13+8 852 €+11 395 €-2 543 €
14+8 852 €+11 904 €-3 052 €
15+8 852 €+12 425 €-3 573 €
16+8 852 €+12 960 €-4 108 €
17+8 852 €+13 509 €-4 657 €
18+8 852 €+14 071 €-5 219 €
19+8 852 €+14 648 €-5 796 €
20+8 852 €+15 239 €-6 387 €
21+8 852 €+15 846 €-6 994 €
22+8 852 €+16 468 €-7 616 €
23+8 852 €+17 107 €-8 255 €
24+8 852 €+17 761 €-8 909 €
25+8 852 €+18 433 €-9 581 €
Total+221 300 €+282 267 €+-60 967 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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