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APPARTEMENT LOFT

VilleNarbonne (11)
Surface40m²
Coût Total83 220€
Loyer Annuel6 237€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 525 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

REF 26014 / AGENCE LUGA IMMOBILIER - EXCLUSIVITÉ NARONNE CV - 38 RUE MARCERO appartement loft de 40m2 LC au 3eme étage loué 411EUR + 40 EUR depuis 2018. Retrouvez la visite virtuelle du sur notre fa-ce-book ou sur notre ins-ta-gram #agenceluga. Suivez nous, Likez et recevez automatiquement toutes nos nouvelles offres !

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Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.182806, 3.004313
Total : 83 220€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 17 340€
Valeur du bien : 78 340€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.99€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 15.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 520€/mois
Loyer annuel estimé : 6237€/an
Fourchette totale : 426€ - 635€/mois
Fourchette annuelle : 5107€ - 7617€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 999,63 €/m²
Basé sur :728 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 985 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-18 985€ (-23.7%)
Marge achat-revente :-3 235€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 430,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 707,30€
Coût de l'assurance :7 073,70€
Taxe foncière : 623,65€/an
Soit par mois : 51,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 519,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 521,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 340 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 237 €/an
Calcul : 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 624 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 413 €
Revenus locatifs : +6 237 €
Charges déductibles : -21 413 €
Résultat foncier Année 1 : -15 176 €(Déficit de 15 176 €)
Imputable sur revenu global : 15 176 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 073 €/an
Revenus locatifs : +6 237 €
Charges déductibles : -4 073 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 164 €/an
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 237 €21 415 €2 689 €-15 179 €15 179 €--
26 361 €4 003 €2 616 €2 359 €---
36 488 €3 928 €2 541 €2 561 €---
46 618 €3 850 €2 463 €2 768 €---
56 751 €3 770 €2 383 €2 981 €---
66 886 €3 687 €2 301 €3 198 €---
77 023 €3 602 €2 215 €3 422 €---
87 164 €3 513 €2 127 €3 651 €---
97 307 €3 422 €2 035 €3 885 €---
107 453 €3 328 €1 941 €4 126 €---
117 602 €3 230 €1 844 €4 372 €---
127 754 €3 129 €1 743 €4 625 €---
137 909 €3 025 €1 639 €4 884 €---
148 068 €2 918 €1 531 €5 150 €---
158 229 €2 807 €1 420 €5 422 €---
168 394 €2 692 €1 306 €5 701 €---
178 561 €2 574 €1 187 €5 988 €---
188 733 €2 451 €1 064 €6 282 €---
198 907 €2 325 €938 €6 583 €---
209 085 €2 194 €807 €6 892 €---
219 267 €2 059 €672 €7 208 €---
229 452 €1 919 €532 €7 533 €---
239 642 €1 775 €388 €7 867 €---
249 834 €1 626 €239 €8 208 €---
2510 031 €1 472 €85 €8 559 €---
TOTAL199 757 €90 712 €38 707 €109 045 €15 179 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 554 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 045 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 237 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 310 €-4 554 €+5 864 €
2+1 310 €+708 €+602 €
3+1 310 €+768 €+542 €
4+1 310 €+830 €+480 €
5+1 310 €+894 €+416 €
6+1 310 €+960 €+350 €
7+1 310 €+1 027 €+283 €
8+1 310 €+1 095 €+215 €
9+1 310 €+1 166 €+144 €
10+1 310 €+1 238 €+72 €
11+1 310 €+1 312 €-2 €
12+1 310 €+1 387 €-77 €
13+1 310 €+1 465 €-155 €
14+1 310 €+1 545 €-235 €
15+1 310 €+1 627 €-317 €
16+1 310 €+1 710 €-400 €
17+1 310 €+1 796 €-486 €
18+1 310 €+1 884 €-574 €
19+1 310 €+1 975 €-665 €
20+1 310 €+2 067 €-757 €
21+1 310 €+2 163 €-853 €
22+1 310 €+2 260 €-950 €
23+1 310 €+2 360 €-1 050 €
24+1 310 €+2 463 €-1 153 €
25+1 310 €+2 568 €-1 258 €
Total+32 750 €+32 713 €+37 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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