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Maison à vendre

VilleAillant-sur-Tholon (89)
Surface153m²
Coût Total163 022€
Loyer Annuel15 045€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 900 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 639,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme

Au centre d'Aillant-Sur-Tholon, tous commerces à pied, venez faire l'acquisition de cette maison ancienne avec terrasse au calme, comprenant au rez-de-chaussée salon, cuisine, salle à manger, wc. A l'étage un palier, 4 chambres, bureau, salle d'eau, wc. Grenier au dessus, chauffage gaz de ville, cave. Maison ancienne pouvant servir d'habitation ou bel emplacement pour ouvrir également un commerce! Grand garage vendu avec cette maison!

Ville : Aillant-sur-Tholon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Coordonnées : 47.872924, 3.331587
Total : 163 022€
Prix d'acquisition : 97 900€
Travaux : 57 290€
Valeur du bien : 155 190€
Frais de notaire : 7 832€
Coût estimé : 7 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15045€/an
Fourchette totale : 1002€ - 1569€/mois
Fourchette annuelle : 12019€ - 18832€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 514,06 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :231 651 €
Prix d'achat :97 900 €
Décote à l'achat :-133 751€ (-57.7%)
Marge achat-revente :68 629€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 022€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 854,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 200,88€
Coût de l'assurance :14 264,42€
Taxe foncière : 1 504,45€/an
Soit par mois : 125,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :273,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: 35 m² (salon total)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 290 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 710€
    Isolation combles: 153 m² × 70€/m² = 10710€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aillant-sur-Tholon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 110€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 045 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 022 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 837 €
Revenus locatifs : +15 045 €
Charges déductibles : -64 837 €
Résultat foncier Année 1 : -49 793 €(Déficit de 49 793 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 393 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 547 €/an
Revenus locatifs : +15 045 €
Charges déductibles : -7 547 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 497 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28392.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 635 €(65% de 97 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 314 €/an
Calcul : 63 635 € × 3,636% = 2 314 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 045 €64 843 €5 478 €-49 798 €21 400 €28 398 €28 398 €
215 345 €7 407 €5 332 €7 938 €--20 460 €
315 652 €7 257 €5 182 €8 396 €--12 064 €
415 965 €7 101 €5 026 €8 864 €--3 200 €
516 285 €6 940 €4 865 €9 345 €---
616 610 €6 773 €4 698 €9 837 €---
716 943 €6 601 €4 526 €10 342 €---
817 281 €6 423 €4 348 €10 859 €---
917 627 €6 238 €4 163 €11 389 €---
1017 980 €6 047 €3 972 €11 932 €---
1118 339 €5 850 €3 775 €12 489 €---
1218 706 €5 646 €3 571 €13 060 €---
1319 080 €5 434 €3 359 €13 646 €---
1419 462 €5 216 €3 141 €14 246 €---
1519 851 €4 990 €2 915 €14 861 €---
1620 248 €4 756 €2 681 €15 492 €---
1720 653 €4 514 €2 439 €16 139 €---
1821 066 €4 263 €2 188 €16 803 €---
1921 487 €4 004 €1 929 €17 483 €---
2021 917 €3 736 €1 661 €18 181 €---
2122 355 €3 459 €1 384 €18 896 €---
2222 802 €3 172 €1 097 €19 630 €---
2323 258 €2 876 €801 €20 383 €---
2423 724 €2 569 €494 €21 155 €---
2524 198 €2 251 €176 €21 947 €---
TOTAL481 880 €188 367 €79 201 €293 513 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 513 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159 €-6 420 €+9 579 €
2+3 159 €0 €+3 159 €
3+3 159 €0 €+3 159 €
4+3 159 €0 €+3 159 €
5+3 159 €+1 843 €+1 316 €
6+3 159 €+2 951 €+208 €
7+3 159 €+3 102 €+57 €
8+3 159 €+3 258 €-99 €
9+3 159 €+3 417 €-258 €
10+3 159 €+3 580 €-421 €
11+3 159 €+3 747 €-588 €
12+3 159 €+3 918 €-759 €
13+3 159 €+4 094 €-935 €
14+3 159 €+4 274 €-1 115 €
15+3 159 €+4 458 €-1 299 €
16+3 159 €+4 648 €-1 489 €
17+3 159 €+4 842 €-1 683 €
18+3 159 €+5 041 €-1 882 €
19+3 159 €+5 245 €-2 086 €
20+3 159 €+5 454 €-2 295 €
21+3 159 €+5 669 €-2 510 €
22+3 159 €+5 889 €-2 730 €
23+3 159 €+6 115 €-2 956 €
24+3 159 €+6 346 €-3 187 €
25+3 159 €+6 584 €-3 425 €
Total+78 975 €+88 054 €+-9 079 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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