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Maison 7 pièces 170 m²

VilleGorre (87)
Surface170m²
Coût Total177 776€
Loyer Annuel17 259€
Rentabilité9.71%
Cashflow/mois+353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 571,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 170 m²

Coup de coeur assuré pour cette maison de maître beaux volumes à rénover élevée sur sous sol, comprenant au rez-de-chaussée, entrée, cuisine, salon / salle à manger, salon, pièce, wc, le 1er étage comprend 4 chambres, salle de bains, grenier au-dessus. Une dépendance et un joli parc clos d'environ 1000 m² complètent ce bien. Secteur calme et agréable proche commerces & services. A visiter ! Contacter Sandra BOYER au [Coordonnées masquées] agent commercial CHARLIMMO (RSAC N°503 952 616 de Limoges)

Votre conseiller CHARLIMMO : Sandra Boyer Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 503 952 616

Surface : 170 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/05/2026

Consommation énergie primaire : 406 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 402.10 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 760 € et 11 852 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gorre
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87310
Coordonnées : 45.770714, 0.958886
Total : 177 776€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 72 800€
Valeur du bien : 170 000€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1438€/mois
Loyer annuel estimé : 17259€/an
Fourchette totale : 1116€ - 1853€/mois
Fourchette annuelle : 13397€ - 22235€/an
Rentabilité brute :9.71%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 12.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 014,84 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 522 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-75 322€ (-43.7%)
Marge achat-revente :-5 254€ (-3.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 220,57€
Coût de l'assurance :15 555,40€
Taxe foncière : 1 725,90€/an
Soit par mois : 143,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 438,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :352,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec mobilier ancien et installations datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 170 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 800 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 100€
    Vérification plomberie: 170 m² × 30€/m² = 5100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Gorre) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 259 €/an
Calcul : 1 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 776 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 292 €
Revenus locatifs : +17 259 €
Charges déductibles : -81 292 €
Résultat foncier Année 1 : -64 033 €(Déficit de 64 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 633 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 492 €/an
Revenus locatifs : +17 259 €
Charges déductibles : -8 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 767 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42633.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 259 €81 298 €6 150 €-64 039 €21 400 €42 639 €42 639 €
217 604 €8 337 €5 989 €9 267 €--33 372 €
317 956 €8 170 €5 822 €9 786 €--23 586 €
418 315 €7 997 €5 649 €10 318 €--13 268 €
518 682 €7 818 €5 470 €10 863 €--2 404 €
619 055 €7 633 €5 285 €11 422 €---
719 436 €7 441 €5 093 €11 995 €---
819 825 €7 243 €4 894 €12 583 €---
920 222 €7 037 €4 689 €13 185 €---
1020 626 €6 824 €4 476 €13 802 €---
1121 039 €6 603 €4 255 €14 436 €---
1221 459 €6 374 €4 026 €15 085 €---
1321 889 €6 138 €3 790 €15 751 €---
1422 326 €5 893 €3 545 €16 434 €---
1522 773 €5 639 €3 291 €17 134 €---
1623 228 €5 376 €3 028 €17 852 €---
1723 693 €5 104 €2 756 €18 589 €---
1824 167 €4 822 €2 474 €19 345 €---
1924 650 €4 530 €2 182 €20 120 €---
2025 143 €4 228 €1 880 €20 915 €---
2125 646 €3 915 €1 567 €21 731 €---
2226 159 €3 591 €1 243 €22 568 €---
2326 682 €3 255 €907 €23 427 €---
2427 216 €2 908 €560 €24 308 €---
2527 760 €2 548 €200 €25 212 €---
TOTAL552 812 €220 724 €89 221 €332 088 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 088 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 624 €-6 420 €+10 044 €
2+3 624 €0 €+3 624 €
3+3 624 €0 €+3 624 €
4+3 624 €0 €+3 624 €
5+3 624 €0 €+3 624 €
6+3 624 €+2 705 €+919 €
7+3 624 €+3 599 €+25 €
8+3 624 €+3 775 €-151 €
9+3 624 €+3 955 €-331 €
10+3 624 €+4 141 €-517 €
11+3 624 €+4 331 €-707 €
12+3 624 €+4 525 €-901 €
13+3 624 €+4 725 €-1 101 €
14+3 624 €+4 930 €-1 306 €
15+3 624 €+5 140 €-1 516 €
16+3 624 €+5 356 €-1 732 €
17+3 624 €+5 577 €-1 953 €
18+3 624 €+5 803 €-2 179 €
19+3 624 €+6 036 €-2 412 €
20+3 624 €+6 275 €-2 651 €
21+3 624 €+6 519 €-2 895 €
22+3 624 €+6 770 €-3 146 €
23+3 624 €+7 028 €-3 404 €
24+3 624 €+7 292 €-3 668 €
25+3 624 €+7 564 €-3 940 €
Total+90 600 €+99 626 €+-9 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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