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Appartement à vendre - 3 pièces - 66,10 m2 - Aubervilliers - 93 - ILE-DE-FRANCE

VilleAubervilliers (93)
Surface66.1m²
Coût Total184 200€
Loyer Annuel13 947€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 66.1 m²
Prix au m² : 2 496,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Situé à moins de 5 minutes du métro ligne 7, porte de la Villette, venez découvrir ce charmant appartement de type F3 composé d'un salon salle a manger avec balcon, une cuisine entièrement équipée, deux chambres et une salle de bain. Aucun travaux à prévoir.Une cave et une place de parking en sous-sol viennent compléter ce bien.

Ville : Aubervilliers
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93300
Total : 184 200€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 171 000€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.1m²
Loyer prédit : 17.58€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 22.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13947€/an
Fourchette totale : 910€ - 1485€/mois
Fourchette annuelle : 10917€ - 17818€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 861,65 €/m²
Basé sur :470 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 255 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-90 255€ (-35.4%)
Marge achat-revente :71 055€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 975,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 444,58€
Coût de l'assurance :16 117,50€
Taxe foncière : 1 394,70€/an
Soit par mois : 116,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 162,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 092,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.1 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 947 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 395 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 406 €
Revenus locatifs : +13 947 €
Charges déductibles : -14 406 €
Résultat foncier Année 1 : -459 €(Déficit de 459 €)
Imputable sur revenu global : 459 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 406 €/an
Revenus locatifs : +13 947 €
Charges déductibles : -8 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 541 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 947 €14 412 €6 372 €-465 €465 €--
214 226 €8 245 €6 205 €5 981 €---
314 510 €8 072 €6 032 €6 439 €---
414 801 €7 893 €5 853 €6 908 €---
515 097 €7 707 €5 668 €7 389 €---
615 399 €7 515 €5 476 €7 883 €---
715 707 €7 317 €5 277 €8 390 €---
816 021 €7 111 €5 071 €8 910 €---
916 341 €6 897 €4 858 €9 444 €---
1016 668 €6 677 €4 637 €9 991 €---
1117 001 €6 448 €4 409 €10 553 €---
1217 341 €6 211 €4 172 €11 130 €---
1317 688 €5 966 €3 927 €11 722 €---
1418 042 €5 712 €3 673 €12 330 €---
1518 403 €5 449 €3 410 €12 954 €---
1618 771 €5 177 €3 138 €13 594 €---
1719 146 €4 895 €2 856 €14 251 €---
1819 529 €4 603 €2 564 €14 926 €---
1919 920 €4 301 €2 261 €15 619 €---
2020 318 €3 987 €1 948 €16 331 €---
2120 724 €3 663 €1 624 €17 061 €---
2221 139 €3 327 €1 288 €17 812 €---
2321 562 €2 979 €940 €18 582 €---
2421 993 €2 619 €580 €19 374 €---
2522 433 €2 246 €207 €20 186 €---
TOTAL446 726 €149 430 €92 445 €297 296 €465 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 139 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 929 €-139 €+3 068 €
2+2 929 €+1 794 €+1 135 €
3+2 929 €+1 932 €+997 €
4+2 929 €+2 072 €+857 €
5+2 929 €+2 217 €+712 €
6+2 929 €+2 365 €+564 €
7+2 929 €+2 517 €+412 €
8+2 929 €+2 673 €+256 €
9+2 929 €+2 833 €+96 €
10+2 929 €+2 997 €-68 €
11+2 929 €+3 166 €-237 €
12+2 929 €+3 339 €-410 €
13+2 929 €+3 517 €-588 €
14+2 929 €+3 699 €-770 €
15+2 929 €+3 886 €-957 €
16+2 929 €+4 078 €-1 149 €
17+2 929 €+4 275 €-1 346 €
18+2 929 €+4 478 €-1 549 €
19+2 929 €+4 686 €-1 757 €
20+2 929 €+4 899 €-1 970 €
21+2 929 €+5 118 €-2 189 €
22+2 929 €+5 344 €-2 415 €
23+2 929 €+5 575 €-2 646 €
24+2 929 €+5 812 €-2 883 €
25+2 929 €+6 056 €-3 127 €
Total+73 225 €+89 189 €+-15 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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