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Maison 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleChampgenéteux (53)
Surface82m²
Coût Total97 957€
Loyer Annuel6 255€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 960 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 658,05 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 82 m²

REFERENCE ANNONCE : 12703/3706 - En campagne et sur un terrain de 869 m² : Maison d'habitation construite en pierres et couverte en ardoises offrant :

  • Au rez-de-chaussée : entrée sur cuisine/séjour avec cheminée insert, dégagement, une chambre, salle de bain avec wc

  • A l'étage : deux chambres en enfilade

En côté : garage couvert en tôles

Petite dépendance à usage de bûcher

Cour et terrain

Prix net vendeur : 50.000,00 EUR + 3.960,00 EUR (honoraires de négociation)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 82 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/02/2026

Consommation énergie primaire : 332.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 330 € et 3 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Champgenéteux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53160
Coordonnées : 48.307564, -0.404055
Total : 97 957€
Prix d'acquisition : 53 960€
Travaux : 39 680€
Valeur du bien : 93 640€
Frais de notaire : 4 317€
Coût estimé : 4 317€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 521€/mois
Loyer annuel estimé : 6255€/an
Fourchette totale : 413€ - 658€/mois
Fourchette annuelle : 4955€ - 7896€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 957€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 277,26€
Coût de l'assurance :8 571,24€
Taxe foncière : 625,54€/an
Soit par mois : 52,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 521,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 564,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 680 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 280€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 40€/m² = 3280€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (inclut fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Revêtement sol (parquet flottant) et peinture: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (inclut fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champgenéteux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 255 €/an
Calcul : 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 957 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 917 €
Revenus locatifs : +6 255 €
Charges déductibles : -43 917 €
Résultat foncier Année 1 : -37 662 €(Déficit de 37 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 237 €/an
Revenus locatifs : +6 255 €
Charges déductibles : -4 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16261.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 074 €(65% de 53 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 275 €/an
Calcul : 35 074 € × 3,636% = 1 275 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 255 €43 920 €3 272 €-37 665 €21 400 €16 265 €16 265 €
26 380 €4 153 €3 185 €2 227 €--14 038 €
36 508 €4 063 €3 095 €2 445 €--11 593 €
46 638 €3 970 €3 001 €2 668 €--8 924 €
56 771 €3 873 €2 905 €2 898 €--6 027 €
66 906 €3 774 €2 805 €3 133 €--2 894 €
77 045 €3 671 €2 702 €3 374 €---
87 185 €3 564 €2 596 €3 621 €---
97 329 €3 454 €2 485 €3 875 €---
107 476 €3 340 €2 371 €4 136 €---
117 625 €3 222 €2 253 €4 404 €---
127 778 €3 099 €2 131 €4 678 €---
137 933 €2 973 €2 005 €4 960 €---
148 092 €2 843 €1 874 €5 249 €---
158 254 €2 707 €1 739 €5 546 €---
168 419 €2 568 €1 599 €5 851 €---
178 587 €2 423 €1 455 €6 164 €---
188 759 €2 274 €1 305 €6 485 €---
198 934 €2 119 €1 151 €6 815 €---
209 113 €1 959 €991 €7 154 €---
219 295 €1 794 €825 €7 501 €---
229 481 €1 623 €654 €7 858 €---
239 671 €1 446 €477 €8 225 €---
249 864 €1 263 €294 €8 601 €---
2510 061 €1 073 €105 €8 988 €---
TOTAL200 361 €111 167 €47 277 €89 194 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 314 €-6 420 €+7 734 €
2+1 314 €0 €+1 314 €
3+1 314 €0 €+1 314 €
4+1 314 €0 €+1 314 €
5+1 314 €0 €+1 314 €
6+1 314 €0 €+1 314 €
7+1 314 €+144 €+1 170 €
8+1 314 €+1 086 €+228 €
9+1 314 €+1 163 €+151 €
10+1 314 €+1 241 €+73 €
11+1 314 €+1 321 €-7 €
12+1 314 €+1 403 €-89 €
13+1 314 €+1 488 €-174 €
14+1 314 €+1 575 €-261 €
15+1 314 €+1 664 €-350 €
16+1 314 €+1 755 €-441 €
17+1 314 €+1 849 €-535 €
18+1 314 €+1 946 €-632 €
19+1 314 €+2 045 €-731 €
20+1 314 €+2 146 €-832 €
21+1 314 €+2 250 €-936 €
22+1 314 €+2 358 €-1 044 €
23+1 314 €+2 467 €-1 153 €
24+1 314 €+2 580 €-1 266 €
25+1 314 €+2 696 €-1 382 €
Total+32 850 €+26 758 €+6 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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