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Détails du bien

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface72m²
Coût Total132 642€
Loyer Annuel8 653€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 387,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre - F3 + Garage + Cave Perpignan - Secteur Saint-Martin

Appartement F3 de 72 m2, situé au 3 € étage avec ascenseur, dans une résidence bien entretenue. Un bien lumineux, spacieux, bien agencé et traversant

Séjour agréable avec balcon Loggia à l'arrière, pratique au quotidien Cuisine spacieuse, avec possibilité d'ouverture sur le séjour. Accès balcon 2 chambres avec placard Climatisation, double vitrage Charges mensuelles : 95 EUR

Bonus appréciables :

  • Garage de 15 m2

  • Cave - Ascenseur - Loggia

  • A proximité immédiate des commerces et des axes principaux.

  • Prix : 99 900 EUR FAI

  • Si vous souhaitez + d'infos , contactez moi

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Cette annonce vous est proposée par DELAROQUE David - EI - NoRSAC: 827 763 871, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Perpignan

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 132 642€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 24 750€
Valeur du bien : 124 650€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8653€/an
Fourchette totale : 582€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6985€ - 10719€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 642€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 017,37€
Coût de l'assurance :11 606,18€
Taxe foncière : 865,27€/an
Soit par mois : 72,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 95,00€/mois
Soit par an : 1 140,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 861,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine datés par des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de salle de bain par des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage et fixtures fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour le salon
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 750 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2800€
  • Salle de bain:7 200€
    Salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Revêtement sol:2 250€
    Parquet flottant 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 653 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 642 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 140 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 646 €
Revenus locatifs : +8 653 €
Charges déductibles : -31 646 €
Résultat foncier Année 1 : -22 993 €(Déficit de 22 993 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 896 €/an
Revenus locatifs : +8 653 €
Charges déductibles : -6 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12292.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 653 €31 650 €4 430 €-22 997 €10 700 €12 297 €12 297 €
28 826 €6 782 €4 312 €2 044 €--10 253 €
39 002 €6 660 €4 190 €2 342 €--7 911 €
49 182 €6 534 €4 064 €2 649 €--5 263 €
59 366 €6 403 €3 934 €2 963 €--2 300 €
69 553 €6 268 €3 799 €3 285 €---
79 744 €6 129 €3 659 €3 616 €---
89 939 €5 984 €3 515 €3 955 €---
910 138 €5 835 €3 365 €4 303 €---
1010 341 €5 680 €3 211 €4 661 €---
1110 548 €5 520 €3 051 €5 027 €---
1210 759 €5 355 €2 886 €5 403 €---
1310 974 €5 184 €2 715 €5 790 €---
1411 193 €5 007 €2 538 €6 186 €---
1511 417 €4 824 €2 355 €6 593 €---
1611 645 €4 635 €2 166 €7 010 €---
1711 878 €4 439 €1 970 €7 439 €---
1812 116 €4 237 €1 768 €7 879 €---
1912 358 €4 028 €1 558 €8 330 €---
2012 605 €3 811 €1 342 €8 794 €---
2112 857 €3 587 €1 118 €9 270 €---
2213 115 €3 356 €886 €9 759 €---
2313 377 €3 116 €646 €10 261 €---
2413 644 €2 868 €399 €10 776 €---
2513 917 €2 612 €142 €11 306 €---
TOTAL277 149 €150 505 €64 017 €126 643 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-3 210 €+5 027 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €0 €+1 817 €
4+1 817 €0 €+1 817 €
5+1 817 €0 €+1 817 €
6+1 817 €+296 €+1 521 €
7+1 817 €+1 085 €+732 €
8+1 817 €+1 187 €+630 €
9+1 817 €+1 291 €+526 €
10+1 817 €+1 398 €+419 €
11+1 817 €+1 508 €+309 €
12+1 817 €+1 621 €+196 €
13+1 817 €+1 737 €+80 €
14+1 817 €+1 856 €-39 €
15+1 817 €+1 978 €-161 €
16+1 817 €+2 103 €-286 €
17+1 817 €+2 232 €-415 €
18+1 817 €+2 364 €-547 €
19+1 817 €+2 499 €-682 €
20+1 817 €+2 638 €-821 €
21+1 817 €+2 781 €-964 €
22+1 817 €+2 928 €-1 111 €
23+1 817 €+3 078 €-1 261 €
24+1 817 €+3 233 €-1 416 €
25+1 817 €+3 392 €-1 575 €
Total+45 425 €+37 993 €+7 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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