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Maison à vendre

VilleTorcenay (52)
Surface68m²
Coût Total96 020€
Loyer Annuel5 420€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 661,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

CORGIRNON Maison individuelle des années 1960, construite sur sous-sol et située hors lotissement, offrant 68 m² habitables à conforter. Elle se compose d'une cuisine indépendante, d'un salon/salle à manger lumineux, de deux chambres, d'une salle d'eau, et de sanitaire séparé. Le sous-sol comprend un garage, un atelier. Le terrain entour la maison et bénéficie d'une bonne exposition, assurant une belle luminosité traversante. Le bien est équipé d'une cheminée et raccordé au tout-à-l'égout. Pour tous renseignements ou visite Nadège Dongois Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Torcenay
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52600
Coordonnées : 47.816063, 5.470509
Total : 96 020€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 47 420€
Valeur du bien : 92 420€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 9.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5420€/an
Fourchette totale : 332€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 3983€ - 7376€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,61 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 129 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-41 129€ (-47.8%)
Marge achat-revente :-9 891€ (-11.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 653,51€
Coût de l'assurance :8 401,75€
Taxe foncière : 542,01€/an
Soit par mois : 45,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 555,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 824 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer un bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 420 €(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 720€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 40€/m² = 2720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 tuyauterie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Torcenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 420 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 020 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 542 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 645 €
Revenus locatifs : +5 420 €
Charges déductibles : -51 645 €
Résultat foncier Année 1 : -46 225 €(Déficit de 46 225 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 825 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 225 €/an
Revenus locatifs : +5 420 €
Charges déductibles : -4 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 195 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24825.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 420 €51 648 €3 350 €-46 228 €21 400 €24 828 €24 828 €
25 529 €4 141 €3 263 €1 388 €--23 441 €
35 639 €4 050 €3 172 €1 589 €--21 852 €
45 752 €3 957 €3 079 €1 795 €--20 057 €
55 867 €3 859 €2 981 €2 007 €--18 049 €
65 984 €3 759 €2 881 €2 225 €--15 824 €
76 104 €3 655 €2 776 €2 449 €--13 375 €
86 226 €3 547 €2 668 €2 679 €--10 695 €
96 351 €3 435 €2 557 €2 916 €--7 779 €
106 478 €3 319 €2 441 €3 159 €--4 620 €
116 607 €3 199 €2 321 €3 408 €--1 212 €
126 739 €3 074 €2 196 €3 665 €---
136 874 €2 946 €2 067 €3 928 €---
147 012 €2 812 €1 934 €4 199 €---
157 152 €2 674 €1 796 €4 478 €---
167 295 €2 531 €1 653 €4 764 €---
177 441 €2 382 €1 504 €5 058 €---
187 589 €2 229 €1 351 €5 361 €---
197 741 €2 070 €1 191 €5 672 €---
207 896 €1 905 €1 027 €5 991 €---
218 054 €1 734 €856 €6 320 €---
228 215 €1 557 €679 €6 658 €---
238 379 €1 374 €496 €7 006 €---
248 547 €1 184 €306 €7 363 €---
258 718 €987 €109 €7 731 €---
TOTAL173 608 €118 026 €48 654 €55 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 138 €-6 420 €+7 558 €
2+1 138 €0 €+1 138 €
3+1 138 €0 €+1 138 €
4+1 138 €0 €+1 138 €
5+1 138 €0 €+1 138 €
6+1 138 €0 €+1 138 €
7+1 138 €0 €+1 138 €
8+1 138 €0 €+1 138 €
9+1 138 €0 €+1 138 €
10+1 138 €0 €+1 138 €
11+1 138 €0 €+1 138 €
12+1 138 €+1 099 €+39 €
13+1 138 €+1 179 €-41 €
14+1 138 €+1 260 €-122 €
15+1 138 €+1 343 €-205 €
16+1 138 €+1 429 €-291 €
17+1 138 €+1 517 €-379 €
18+1 138 €+1 608 €-470 €
19+1 138 €+1 702 €-564 €
20+1 138 €+1 797 €-659 €
21+1 138 €+1 896 €-758 €
22+1 138 €+1 997 €-859 €
23+1 138 €+2 102 €-964 €
24+1 138 €+2 209 €-1 071 €
25+1 138 €+2 319 €-1 181 €
Total+28 450 €+17 038 €+11 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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