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Appartement Marseille 9 56 m² T-3 à vendre, 119 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleMarseille 9e (13)
Surface56m²
Coût Total137 020€
Loyer Annuel10 346€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1
Prix : 119 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 2 125 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 pièces, Surface 56 m², 2 chambres, 1 salle de bain/eau, Séjour 16,16 m², Dressing, Chauffage collectif, Gaz, Double vitrage, Concierge, Cave, Bâtiment composé de 4 étages

119 000 €

Ville : Marseille 9e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13009
Coordonnées : 43.000000, 5.000000
Total : 137 020€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 127 500€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 15.40€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10346€/an
Fourchette totale : 678€ - 1096€/mois
Fourchette annuelle : 8137€ - 13155€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 255,91€
Coût de l'assurance :11 989,25€
Taxe foncière : 1 034,62€/an
Soit par mois : 86,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 346 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 020 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 532 €
Revenus locatifs : +10 346 €
Charges déductibles : -14 532 €
Résultat foncier Année 1 : -4 186 €(Déficit de 4 186 €)
Imputable sur revenu global : 4 186 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 032 €/an
Revenus locatifs : +10 346 €
Charges déductibles : -6 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 314 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 346 €14 536 €4 522 €-4 190 €4 190 €--
210 553 €5 915 €4 401 €4 638 €---
310 764 €5 790 €4 276 €4 974 €---
410 980 €5 661 €4 147 €5 319 €---
511 199 €5 527 €4 013 €5 672 €---
611 423 €5 389 €3 874 €6 034 €---
711 652 €5 246 €3 731 €6 406 €---
811 885 €5 098 €3 584 €6 787 €---
912 122 €4 945 €3 431 €7 177 €---
1012 365 €4 787 €3 273 €7 578 €---
1112 612 €4 623 €3 109 €7 989 €---
1212 864 €4 454 €2 940 €8 410 €---
1313 122 €4 280 €2 766 €8 842 €---
1413 384 €4 099 €2 585 €9 285 €---
1513 652 €3 912 €2 398 €9 739 €---
1613 925 €3 719 €2 205 €10 205 €---
1714 203 €3 520 €2 006 €10 683 €---
1814 487 €3 313 €1 799 €11 174 €---
1914 777 €3 100 €1 586 €11 677 €---
2015 073 €2 879 €1 365 €12 193 €---
2115 374 €2 651 €1 137 €12 723 €---
2215 681 €2 415 €901 €13 266 €---
2315 995 €2 171 €657 €13 824 €---
2416 315 €1 919 €405 €14 396 €---
2516 641 €1 659 €144 €14 983 €---
TOTAL331 393 €111 611 €65 256 €219 782 €4 190 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 257 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 173 €-1 257 €+3 430 €
2+2 173 €+1 391 €+782 €
3+2 173 €+1 492 €+681 €
4+2 173 €+1 596 €+577 €
5+2 173 €+1 702 €+471 €
6+2 173 €+1 810 €+363 €
7+2 173 €+1 922 €+251 €
8+2 173 €+2 036 €+137 €
9+2 173 €+2 153 €+20 €
10+2 173 €+2 273 €-100 €
11+2 173 €+2 397 €-224 €
12+2 173 €+2 523 €-350 €
13+2 173 €+2 653 €-480 €
14+2 173 €+2 785 €-612 €
15+2 173 €+2 922 €-749 €
16+2 173 €+3 062 €-889 €
17+2 173 €+3 205 €-1 032 €
18+2 173 €+3 352 €-1 179 €
19+2 173 €+3 503 €-1 330 €
20+2 173 €+3 658 €-1 485 €
21+2 173 €+3 817 €-1 644 €
22+2 173 €+3 980 €-1 807 €
23+2 173 €+4 147 €-1 974 €
24+2 173 €+4 319 €-2 146 €
25+2 173 €+4 495 €-2 322 €
Total+54 325 €+65 935 €+-11 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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