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Appartement à vendre

VilleSaint-Denis (93)
Surface64.79m²
Coût Total196 520€
Loyer Annuel14 256€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 64.79 m²
Prix au m² : 2 608,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17,42 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Belle vue, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Appartement de 3 pièces avec Parking sous-sol n27 - Cave Situé à 1 minute du tram T5, dans une résidence calme qui profite d'espace vert et jeux pour enfants. Une copropriété avec gardien qui veille au grain. Un appartement spacieux prêt à recevoir toute la famille. Il dispose d'une entrée avec placards, une cuisine indépendante complètement aménagée et équipée (Lapeyre), qui pourra d'ailleurs s'ouvrir sur le séjour. Le couloir donne accès à 2 chambres équipé de placards, une salle d'eau et un wc séparé. Très bon agencement et la vue dégagée est très appréciable. Pour les commerces, pas de panique ! les commerces de proximité sont juste au pied. Et on pourra très bien se rendre au c½ur de ville situé à 3 minutes, boulangeries, restaurants, supermarché, pharmacie, et le marché de Saint-Denis (3x par semaine).

Le métro 13 (Basilique de Saint-Denis) à 10 minutes. Tram T1 à 5 minutes. RER D et la ligne H à 15 minutes.

Avec l'appartement, une place de parking en sous-sol et une cave. Prix : 169000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 166 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3444.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 840.0 € et 1180.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Jérémy DOS SANTOS EI, agent commercial (RSAC 900427204)

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.942688, 2.356941
Total : 196 520€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 14 000€
Valeur du bien : 183 000€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.79m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1188€/mois
Loyer annuel estimé : 14256€/an
Fourchette totale : 901€ - 1567€/mois
Fourchette annuelle : 10807€ - 18805€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 666,67 €/m²
Basé sur :339 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 564 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-68 564€ (-28.9%)
Marge achat-revente :41 044€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :952,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :57,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 009,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 227,34€
Coût de l'assurance :17 195,50€
Taxe foncière : 1 425,58€/an
Soit par mois : 118,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 287,00€/mois
Soit par an : 3 444,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 187,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 415,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64.79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 000 €(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 14000€ = 14000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 188 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 256 €/an
Calcul : 1 188 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 520 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 426 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 444 €/an
Calcul : 287 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 764 €
Revenus locatifs : +14 256 €
Charges déductibles : -25 764 €
Résultat foncier Année 1 : -11 508 €(Déficit de 11 508 €)
Imputable sur revenu global : 11 508 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 764 €/an
Revenus locatifs : +14 256 €
Charges déductibles : -11 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 492 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 256 €25 770 €6 213 €-11 514 €11 514 €--
214 541 €11 601 €6 043 €2 940 €---
314 832 €11 426 €5 868 €3 406 €---
415 128 €11 245 €5 688 €3 883 €---
515 431 €11 059 €5 501 €4 372 €---
615 740 €10 866 €5 309 €4 874 €---
716 054 €10 667 €5 110 €5 387 €---
816 375 €10 462 €4 905 €5 913 €---
916 703 €10 250 €4 693 €6 453 €---
1017 037 €10 031 €4 474 €7 006 €---
1117 378 €9 805 €4 248 €7 572 €---
1217 725 €9 572 €4 015 €8 153 €---
1318 080 €9 331 €3 774 €8 748 €---
1418 441 €9 083 €3 525 €9 359 €---
1518 810 €8 826 €3 269 €9 984 €---
1619 186 €8 561 €3 004 €10 625 €---
1719 570 €8 287 €2 730 €11 283 €---
1819 962 €8 005 €2 448 €11 957 €---
1920 361 €7 713 €2 156 €12 648 €---
2020 768 €7 412 €1 855 €13 356 €---
2121 183 €7 101 €1 544 €14 082 €---
2221 607 €6 780 €1 223 €14 827 €---
2322 039 €6 449 €891 €15 591 €---
2422 480 €6 106 €549 €16 374 €---
2522 930 €5 753 €196 €17 176 €---
TOTAL456 618 €242 162 €89 227 €214 455 €11 514 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 454 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 994 €-3 454 €+6 448 €
2+2 994 €+882 €+2 112 €
3+2 994 €+1 022 €+1 972 €
4+2 994 €+1 165 €+1 829 €
5+2 994 €+1 312 €+1 682 €
6+2 994 €+1 462 €+1 532 €
7+2 994 €+1 616 €+1 378 €
8+2 994 €+1 774 €+1 220 €
9+2 994 €+1 936 €+1 058 €
10+2 994 €+2 102 €+892 €
11+2 994 €+2 272 €+722 €
12+2 994 €+2 446 €+548 €
13+2 994 €+2 625 €+369 €
14+2 994 €+2 808 €+186 €
15+2 994 €+2 995 €-1 €
16+2 994 €+3 188 €-194 €
17+2 994 €+3 385 €-391 €
18+2 994 €+3 587 €-593 €
19+2 994 €+3 794 €-800 €
20+2 994 €+4 007 €-1 013 €
21+2 994 €+4 225 €-1 231 €
22+2 994 €+4 448 €-1 454 €
23+2 994 €+4 677 €-1 683 €
24+2 994 €+4 912 €-1 918 €
25+2 994 €+5 153 €-2 159 €
Total+74 850 €+64 337 €+10 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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