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Appartement T5 à rénover avec balcon et garage ? Quartier des Vaites

VilleBesançon (25)
Surface92m²
Coût Total219 500€
Loyer Annuel12 325€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-472€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 630,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cuisine séparée, Interphone, Cave, Ascenseur, 1 salle de douche, 1 garage, 6 étages, Chauffage central au gaz, Étage 6 sur 6, Frais d'agences inclus : 6,38% du prix, Cuisine séparée équipée

L'agence Bersot Immobilier vous propose cet appartement T5 spacieux situé au 6? étage avec ascenseur d'une copropriété calme et bien entretenue, dans le quartier des Vaites à Besançon.

Traversant et baigné de lumière, il offre une vue dégagée et un fort potentiel après rénovation. Il se compose d'une cuisine séparée, d'un séjour ouvrant sur balcon, de trois chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés.

Le bien dispose également d'une cave, d'un séchoir et d'un grand garage fermé (deux petits véhicules). Proche des transports, commerces et écoles, cet appartement séduira ceux qui recherchent espace, luminosité et tranquillité à quelques minutes du centre-ville.

Lien vidéo : N1c

Contact : Charline GULLAUD / (6.38 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 332 lots - dont 95 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2806.00 euros.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.249317, 6.048572
Total : 219 500€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 57 500€
Valeur du bien : 207 500€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1027€/mois
Loyer annuel estimé : 12325€/an
Fourchette totale : 804€ - 1311€/mois
Fourchette annuelle : 9653€ - 15737€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 790,29 €/m²
Basé sur :270 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 707 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-14 707€ (-8.9%)
Marge achat-revente :-54 793€ (-33.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :87,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 162,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 790,87€
Coût de l'assurance :26 340,00€
Taxe foncière : 1 232,49€/an
Soit par mois : 102,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,83€/mois
Soit par an : 2 805,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 027,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-471,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 500 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Peinture:2 300€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600€
    Peinture et joints: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 325 €/an
Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 500 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 232 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 806 €/an
Calcul : 234 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 720 €
Revenus locatifs : +12 325 €
Charges déductibles : -69 720 €
Résultat foncier Année 1 : -57 395 €(Déficit de 57 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 220 €/an
Revenus locatifs : +12 325 €
Charges déductibles : -12 220 €
Résultat foncier Années 2+ : 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35995.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 325 €69 727 €7 135 €-57 402 €21 400 €36 002 €36 002 €
212 571 €12 035 €6 943 €536 €--35 466 €
312 823 €11 836 €6 744 €986 €--34 480 €
413 079 €11 631 €6 539 €1 448 €--33 031 €
513 341 €11 419 €6 327 €1 922 €--31 109 €
613 608 €11 200 €6 108 €2 408 €--28 701 €
713 880 €10 973 €5 881 €2 907 €--25 794 €
814 157 €10 739 €5 647 €3 419 €--22 376 €
914 441 €10 497 €5 405 €3 944 €--18 432 €
1014 729 €10 247 €5 155 €4 483 €--13 950 €
1115 024 €9 988 €4 896 €5 036 €--8 914 €
1215 324 €9 721 €4 629 €5 603 €---
1315 631 €9 445 €4 353 €6 186 €---
1415 944 €9 160 €4 068 €6 783 €---
1516 262 €8 865 €3 773 €7 397 €---
1616 588 €8 561 €3 469 €8 027 €---
1716 919 €8 246 €3 154 €8 673 €---
1817 258 €7 921 €2 829 €9 337 €---
1917 603 €7 585 €2 493 €10 018 €---
2017 955 €7 237 €2 145 €10 718 €---
2118 314 €6 879 €1 787 €11 436 €---
2218 680 €6 508 €1 416 €12 173 €---
2319 054 €6 124 €1 032 €12 930 €---
2419 435 €5 728 €636 €13 707 €---
2519 824 €5 319 €227 €14 505 €---
TOTAL394 770 €287 592 €102 791 €107 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 588 €-6 420 €+9 008 €
2+2 588 €0 €+2 588 €
3+2 588 €0 €+2 588 €
4+2 588 €0 €+2 588 €
5+2 588 €0 €+2 588 €
6+2 588 €0 €+2 588 €
7+2 588 €0 €+2 588 €
8+2 588 €0 €+2 588 €
9+2 588 €0 €+2 588 €
10+2 588 €0 €+2 588 €
11+2 588 €0 €+2 588 €
12+2 588 €+1 681 €+907 €
13+2 588 €+1 856 €+732 €
14+2 588 €+2 035 €+553 €
15+2 588 €+2 219 €+369 €
16+2 588 €+2 408 €+180 €
17+2 588 €+2 602 €-14 €
18+2 588 €+2 801 €-213 €
19+2 588 €+3 005 €-417 €
20+2 588 €+3 215 €-627 €
21+2 588 €+3 431 €-843 €
22+2 588 €+3 652 €-1 064 €
23+2 588 €+3 879 €-1 291 €
24+2 588 €+4 112 €-1 524 €
25+2 588 €+4 351 €-1 763 €
Total+64 700 €+34 827 €+29 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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