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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface68.03m²
Coût Total126 339€
Loyer Annuel7 045€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-391€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 240 €
Surface : 68.03 m²
Prix au m² : 1 164,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Non meublé

LIMOGES (87000) entre le centre ville et la gare, dans un quartier tranquille, résidence agréable avec sa cour intérieure arborée et ensoleillée, appartement traversant et fonctionnel de 68,03m2 au 2ème étage sans ascenseur : entrée avec grand placard, séjour lumineux de 27,93m2, cuisine reliée à un cellier, 2 chambres, salle de bains, WC - garage et cave -

Immeuble en copropriété de 150 lots, charges de copropriété : 3008 euros/an - (Travaux votés et payés pour un raccordement au réseau de biomasse de la ville de Limoges.)

79 240 euros. 74 000 euros + Honoraires de négo. : 5 240 euros (soit 7,08% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.857446, 1.251801
Total : 126 339€
Prix d'acquisition : 79 240€
Travaux : 40 760€
Valeur du bien : 120 000€
Frais de notaire : 6 339€
Coût estimé : 6 339€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.03m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 587€/mois
Loyer annuel estimé : 7045€/an
Fourchette totale : 468€ - 737€/mois
Fourchette annuelle : 5615€ - 8839€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 013,16 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 925 €
Prix d'achat :79 240 €
Décote à l'achat :+10 315€ (+15.0%)
Marge achat-revente :-57 414€ (-83.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 339€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :50,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 668,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 163,99€
Coût de l'assurance :15 160,68€
Taxe foncière : 704,47€/an
Soit par mois : 58,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,67€/mois
Soit par an : 3 008,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 587,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-391,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 68.03 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68.03 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine obsolètes, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une modernisation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, et carrelage, ainsi que réfection de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 760 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 100€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:9 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 587 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 045 €/an
Calcul : 587 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 103 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 339 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 704 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 008 €/an
Calcul : 251 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 182 €
Revenus locatifs : +7 045 €
Charges déductibles : -49 182 €
Résultat foncier Année 1 : -42 137 €(Déficit de 42 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 422 €/an
Revenus locatifs : +7 045 €
Charges déductibles : -8 422 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 377 €/an(Déficit de 1 377 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20737.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 506 €(65% de 79 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 873 €/an
Calcul : 51 506 € × 3,636% = 1 873 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 045 €49 186 €4 107 €-42 141 €21 400 €20 741 €20 741 €
27 186 €8 315 €3 996 €-1 129 €1 129 €-20 741 €
37 329 €8 201 €3 882 €-871 €871 €-20 741 €
47 476 €8 083 €3 764 €-607 €607 €-20 741 €
57 625 €7 960 €3 642 €-335 €335 €-20 741 €
67 778 €7 834 €3 515 €-56 €56 €-20 741 €
77 934 €7 704 €3 385 €230 €--20 511 €
88 092 €7 569 €3 250 €523 €--19 988 €
98 254 €7 430 €3 111 €824 €--19 164 €
108 419 €7 286 €2 967 €1 133 €--18 031 €
118 588 €7 137 €2 818 €1 450 €--16 580 €
128 759 €6 983 €2 664 €1 776 €---
138 934 €6 825 €2 506 €2 110 €---
149 113 €6 660 €2 342 €2 453 €---
159 295 €6 491 €2 172 €2 805 €---
169 481 €6 315 €1 997 €3 166 €---
179 671 €6 134 €1 815 €3 537 €---
189 864 €5 947 €1 628 €3 917 €---
1910 062 €5 754 €1 435 €4 308 €---
2010 263 €5 554 €1 235 €4 709 €---
2110 468 €5 347 €1 028 €5 121 €---
2210 677 €5 134 €815 €5 544 €---
2310 891 €4 913 €594 €5 978 €---
2411 109 €4 685 €366 €6 424 €---
2511 331 €4 449 €131 €6 882 €---
TOTAL225 645 €207 897 €59 164 €17 749 €24 399 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 320 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 749 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 479 €-6 420 €+7 899 €
2+1 479 €-339 €+1 818 €
3+1 479 €-261 €+1 740 €
4+1 479 €-182 €+1 661 €
5+1 479 €-101 €+1 580 €
6+1 479 €-17 €+1 496 €
7+1 479 €0 €+1 479 €
8+1 479 €0 €+1 479 €
9+1 479 €0 €+1 479 €
10+1 479 €0 €+1 479 €
11+1 479 €0 €+1 479 €
12+1 479 €+533 €+946 €
13+1 479 €+633 €+846 €
14+1 479 €+736 €+743 €
15+1 479 €+841 €+638 €
16+1 479 €+950 €+529 €
17+1 479 €+1 061 €+418 €
18+1 479 €+1 175 €+304 €
19+1 479 €+1 292 €+187 €
20+1 479 €+1 413 €+66 €
21+1 479 €+1 536 €-57 €
22+1 479 €+1 663 €-184 €
23+1 479 €+1 793 €-314 €
24+1 479 €+1 927 €-448 €
25+1 479 €+2 064 €-585 €
Total+36 975 €+10 299 €+26 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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