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Achat appartement

Bien expiré
VilleRive-de-Gier (42)
Surface62m²
Coût Total104 617€
Loyer Annuel5 974€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 288,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

RIVE-DE-GIER, appartement tout proche de la gare, de type 4, 62.7 m² CARREZ et 77 m² au sol.

Il se compose sur le premier niveau d'une pièce de vie de 26.3 m² avec cuisine, une chambre, une salle de bains, et un WC. A l'étage deux chambres.

Appartement lumineux, fonctionnel.

Le prix est de 79900 euros, les honoraires sont à la charge du vendeur. Charges de copropriété : 1188 euros/an Taxe foncière : 1035 euros Nombre de lots d'habitation : 4 Nombre de lots de copropriété : 9

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier : maison, villa, appartement, terrain ou locale commercial, contactez nous sans plus attendre pour une estimation GRATUITE et SANS ENGAGEMENT. Dans les secteur suivant : RIVE-DE-GIER, SAINT MARTIN LA PLAINE, SAINT-JOSEPH, CHATEAUNEUF, GENILAC, LORETTE, CELLIEU, L'HORME, LONGES, TREVES, FARNAY, SAINTE CROIX JAREZ, SAINT ROMAIN EN JAREZ, SAINT PAUL EN JAREZ, SAINT CHRISTO EN JAREZ, SAINT CHAMOND, PELUSSIN, CHUYER, AMPUIS, LA GRAND CROIX, CHAGNON Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Copropriété de 9 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1188.00 euros.

Ville : Rive-de-Gier
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42800
Coordonnées : 45.518740, 4.620170
Total : 104 617€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 18 325€
Valeur du bien : 98 225€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 498€/mois
Loyer annuel estimé : 5974€/an
Fourchette totale : 380€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 4559€ - 7827€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 617€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 547,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 491,59€
Coût de l'assurance :9 153,99€
Taxe foncière : 1 035,00€/an
Soit par mois : 86,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 99,00€/mois
Soit par an : 1 188,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 497,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État moyen visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 325 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 900€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 8000€, Robinetterie: 150€, Peinture murs (10 m²): 25€/m² × 10 = 250€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rafraîchissement:2 425€
    Peinture 3 chambres (37 m²): 25€/m² × 37 = 925€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon (20 m²): 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rive-de-Gier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 974 €/an
Calcul : 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 617 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 188 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 325 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 405 €
Revenus locatifs : +5 974 €
Charges déductibles : -24 405 €
Résultat foncier Année 1 : -18 431 €(Déficit de 18 431 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 731 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 080 €/an
Revenus locatifs : +5 974 €
Charges déductibles : -6 080 €
Résultat foncier Années 2+ : -106 €/an(Déficit de 106 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7731.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 974 €24 408 €3 494 €-18 435 €10 700 €7 735 €7 735 €
26 093 €5 990 €3 401 €103 €--7 632 €
36 215 €5 894 €3 305 €321 €--7 311 €
46 339 €5 795 €3 206 €545 €--6 767 €
56 466 €5 692 €3 103 €774 €--5 992 €
66 595 €5 585 €2 996 €1 010 €--4 982 €
76 727 €5 475 €2 886 €1 252 €--3 730 €
86 862 €5 361 €2 772 €1 501 €--2 229 €
96 999 €5 243 €2 654 €1 756 €--473 €
107 139 €5 122 €2 532 €2 018 €---
117 282 €4 995 €2 406 €2 286 €---
127 428 €4 865 €2 276 €2 562 €---
137 576 €4 730 €2 141 €2 846 €---
147 728 €4 591 €2 002 €3 137 €---
157 882 €4 446 €1 857 €3 436 €---
168 040 €4 297 €1 708 €3 743 €---
178 201 €4 143 €1 554 €4 058 €---
188 365 €3 983 €1 394 €4 381 €---
198 532 €3 818 €1 229 €4 714 €---
208 703 €3 647 €1 058 €5 055 €---
218 877 €3 471 €882 €5 406 €---
229 054 €3 288 €699 €5 766 €---
239 235 €3 099 €510 €6 136 €---
249 420 €2 903 €314 €6 516 €---
259 608 €2 701 €112 €6 907 €---
TOTAL191 340 €133 546 €50 492 €57 794 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 254 €-3 210 €+4 464 €
2+1 254 €0 €+1 254 €
3+1 254 €0 €+1 254 €
4+1 254 €0 €+1 254 €
5+1 254 €0 €+1 254 €
6+1 254 €0 €+1 254 €
7+1 254 €0 €+1 254 €
8+1 254 €0 €+1 254 €
9+1 254 €0 €+1 254 €
10+1 254 €+463 €+791 €
11+1 254 €+686 €+568 €
12+1 254 €+769 €+485 €
13+1 254 €+854 €+400 €
14+1 254 €+941 €+313 €
15+1 254 €+1 031 €+223 €
16+1 254 €+1 123 €+131 €
17+1 254 €+1 217 €+37 €
18+1 254 €+1 314 €-60 €
19+1 254 €+1 414 €-160 €
20+1 254 €+1 517 €-263 €
21+1 254 €+1 622 €-368 €
22+1 254 €+1 730 €-476 €
23+1 254 €+1 841 €-587 €
24+1 254 €+1 955 €-701 €
25+1 254 €+2 072 €-818 €
Total+31 350 €+17 338 €+14 012 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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