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Maison à vendre

Bien expiré
VilleConfolens (16)
Surface178m²
Coût Total235 030€
Loyer Annuel13 299€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 910,11 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

RÉF. 34345 / 34899 162 000 € H.A.I CONFOLENS (16),

EXCLUSIVITÉ !?

En plein centre-ville, découvrez ce joli pavillon d'époque indépendant en pierre, offrant de belles prestations intérieures et de beaux volumes, idéal pour une résidence familiale ou un projet de vie alliant charme et confort.

Surface d'environ 178 m² utilisables, composée de :

  • Rez-de-chaussée : ?Hall d'entrée, cuisine aménagée, séjour, salon, dressing, 1 chambre, cabinet de toilette, buanderie.

  • Étage :? Palier, 4 chambres dont 2 avec dressing, salle d'eau avec WC.

Garage de 34 m², remise.?

Terrain attenant avec puits, offrant un agréable espace extérieur.

Chauffage fioul Tout à l'égout.?

L'ensemble sur une parcelle de 1 176 m².

Ville : Confolens
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.016906, 0.668166
Total : 235 030€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 60 070€
Valeur du bien : 222 070€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1108€/mois
Loyer annuel estimé : 13299€/an
Fourchette totale : 841€ - 1461€/mois
Fourchette annuelle : 10086€ - 17534€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :686,45 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 187 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :+39 813€ (+32.6%)
Marge achat-revente :-112 843€ (-92.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 232,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 184,49€
Coût de l'assurance :20 565,13€
Taxe foncière : 1 329,87€/an
Soit par mois : 110,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 343,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 070 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 680€
    Isolation toiture/combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (coût moyen) + 2500€ (pose) = 13500€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture chambres: 50 m² × 28€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Confolens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 299 €/an
Calcul : 1 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 030 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 112 €
Revenus locatifs : +13 299 €
Charges déductibles : -70 112 €
Résultat foncier Année 1 : -56 813 €(Déficit de 56 813 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 413 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 042 €/an
Revenus locatifs : +13 299 €
Charges déductibles : -10 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 257 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35413.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 299 €70 119 €7 897 €-56 821 €21 400 €35 421 €35 421 €
213 565 €9 840 €7 687 €3 725 €--31 696 €
313 836 €9 623 €7 470 €4 213 €--27 483 €
414 113 €9 398 €7 246 €4 714 €--22 769 €
514 395 €9 166 €7 014 €5 229 €--17 540 €
614 683 €8 926 €6 774 €5 757 €--11 783 €
714 976 €8 678 €6 525 €6 299 €--5 484 €
815 276 €8 421 €6 268 €6 855 €---
915 582 €8 155 €6 002 €7 427 €---
1015 893 €7 880 €5 727 €8 014 €---
1116 211 €7 595 €5 442 €8 616 €---
1216 535 €7 300 €5 148 €9 235 €---
1316 866 €6 996 €4 843 €9 870 €---
1417 203 €6 681 €4 528 €10 523 €---
1517 547 €6 355 €4 202 €11 193 €---
1617 898 €6 017 €3 865 €11 881 €---
1718 256 €5 668 €3 516 €12 588 €---
1818 621 €5 307 €3 155 €13 314 €---
1918 994 €4 934 €2 782 €14 060 €---
2019 374 €4 548 €2 395 €14 826 €---
2119 761 €4 148 €1 996 €15 613 €---
2220 156 €3 734 €1 582 €16 422 €---
2320 559 €3 307 €1 154 €17 253 €---
2420 971 €2 864 €712 €18 106 €---
2521 390 €2 406 €254 €18 984 €---
TOTAL425 961 €228 066 €114 184 €197 894 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 299 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 793 €-6 420 €+9 213 €
2+2 793 €0 €+2 793 €
3+2 793 €0 €+2 793 €
4+2 793 €0 €+2 793 €
5+2 793 €0 €+2 793 €
6+2 793 €0 €+2 793 €
7+2 793 €0 €+2 793 €
8+2 793 €+411 €+2 382 €
9+2 793 €+2 228 €+565 €
10+2 793 €+2 404 €+389 €
11+2 793 €+2 585 €+208 €
12+2 793 €+2 770 €+23 €
13+2 793 €+2 961 €-168 €
14+2 793 €+3 157 €-364 €
15+2 793 €+3 358 €-565 €
16+2 793 €+3 564 €-771 €
17+2 793 €+3 776 €-983 €
18+2 793 €+3 994 €-1 201 €
19+2 793 €+4 218 €-1 425 €
20+2 793 €+4 448 €-1 655 €
21+2 793 €+4 684 €-1 891 €
22+2 793 €+4 927 €-2 134 €
23+2 793 €+5 176 €-2 383 €
24+2 793 €+5 432 €-2 639 €
25+2 793 €+5 695 €-2 902 €
Total+69 825 €+59 368 €+10 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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