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Appartement 2 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleMarseille 12e (13)
Surface70m²
Coût Total186 460€
Loyer Annuel16 408€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 142 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 028,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Installez-vous dans ce T2 de 70 m² niché au cœur du très prisé 12 € arrondissement de Marseille, où la lumière, les volumes généreux et le charme authentique créent une atmosphère irrésistiblement chaleureuse. Son extérieur rare et parfaitement exploitable offre un véritable havre de détente, idéal pour savourer pleinement l'art de vivre marseillais.

Pas de charges de coproprieté. - Les informations concernant les risques liés à ce bien sont disponibles sur georisques.gouv.fr.- Présentation d'une pièce d'identité requise selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier pour l'organisation de la visite.

Ville : Marseille 12e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13012
Coordonnées : 43.310747, 5.411629
Total : 186 460€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 33 100€
Valeur du bien : 175 100€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 19.53€/m²/mois
Fourchette : 16.33€ - 23.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1367€/mois
Loyer annuel estimé : 16408€/an
Fourchette totale : 1143€ - 1636€/mois
Fourchette annuelle : 13713€ - 19633€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 962,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 430,54€
Coût de l'assurance :15 849,10€
Taxe foncière : 1 640,82€/an
Soit par mois : 136,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 367,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :268,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs 50 m² × 30€/m² = 1500€, Électricité 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 367 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 408 €/an
Calcul : 1 367 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 460 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 375 €
Revenus locatifs : +16 408 €
Charges déductibles : -41 375 €
Résultat foncier Année 1 : -24 966 €(Déficit de 24 966 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 566 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 275 €/an
Revenus locatifs : +16 408 €
Charges déductibles : -8 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 134 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3566.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 408 €41 380 €6 006 €-24 972 €21 400 €3 572 €3 572 €
216 736 €8 118 €5 843 €8 618 €---
317 071 €7 950 €5 675 €9 121 €---
417 412 €7 777 €5 502 €9 636 €---
517 761 €7 598 €5 323 €10 163 €---
618 116 €7 412 €5 138 €10 703 €---
718 478 €7 221 €4 946 €11 257 €---
818 848 €7 024 €4 749 €11 824 €---
919 225 €6 820 €4 545 €12 405 €---
1019 609 €6 609 €4 334 €13 000 €---
1120 001 €6 391 €4 116 €13 610 €---
1220 402 €6 166 €3 891 €14 235 €---
1320 810 €5 934 €3 659 €14 876 €---
1421 226 €5 693 €3 419 €15 532 €---
1521 650 €5 445 €3 171 €16 205 €---
1622 083 €5 189 €2 914 €16 894 €---
1722 525 €4 924 €2 650 €17 601 €---
1822 975 €4 651 €2 376 €18 325 €---
1923 435 €4 368 €2 093 €19 067 €---
2023 904 €4 076 €1 801 €19 827 €---
2124 382 €3 775 €1 500 €20 607 €---
2224 869 €3 463 €1 188 €21 406 €---
2325 367 €3 141 €866 €22 226 €---
2425 874 €2 809 €534 €23 065 €---
2526 392 €2 465 €190 €23 926 €---
TOTAL525 559 €176 400 €86 431 €349 159 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 446 €-6 420 €+9 866 €
2+3 446 €+1 514 €+1 932 €
3+3 446 €+2 736 €+710 €
4+3 446 €+2 891 €+555 €
5+3 446 €+3 049 €+397 €
6+3 446 €+3 211 €+235 €
7+3 446 €+3 377 €+69 €
8+3 446 €+3 547 €-101 €
9+3 446 €+3 722 €-276 €
10+3 446 €+3 900 €-454 €
11+3 446 €+4 083 €-637 €
12+3 446 €+4 271 €-825 €
13+3 446 €+4 463 €-1 017 €
14+3 446 €+4 660 €-1 214 €
15+3 446 €+4 861 €-1 415 €
16+3 446 €+5 068 €-1 622 €
17+3 446 €+5 280 €-1 834 €
18+3 446 €+5 497 €-2 051 €
19+3 446 €+5 720 €-2 274 €
20+3 446 €+5 948 €-2 502 €
21+3 446 €+6 182 €-2 736 €
22+3 446 €+6 422 €-2 976 €
23+3 446 €+6 668 €-3 222 €
24+3 446 €+6 920 €-3 474 €
25+3 446 €+7 178 €-3 732 €
Total+86 150 €+104 748 €+-18 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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