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Appartement

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface65
Coût Total102 440
Loyer Annuel6 607
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-286
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 969,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

À VENDRE : Charmant appartement T3 situé à Châteauroux, dans un quartier agréable et dynamique. Ce bien de 65 m² est idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Situé au quatrième étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement vous offre une vue dégagée et un accès facile. Dès votre entrée, vous serez accueillis par une entrée spacieuse qui mène à un lumineux salon de 20 m², parfait pour vos moments de détente ou pour recevoir vos amis. La cuisine, aménagée avec soin, est prête à accueillir vos talents culinaires. Vous disposerez de deux chambres confortables, idéales pour un repos bien mérité, ainsi qu'une salle de bains fonctionnelle. Le balcon, véritable atout de cet appartement, vous permettra de profiter de l'extérieur et de prendre un café au soleil. De plus, vous bénéficierez d'un parking, ce qui est un vrai plus dans la ville. La résidence est sécurisée avec interphone et dispose de fenêtres à double vitrage, garantissant confort et tranquillité. Pour votre quotidien, vous trouverez à proximité de nombreux commerces, puisque proximité avec le centre ville. Les écoles maternelles et élémentaires sont également à quelques pas, ainsi que le parc de Belle-Isle, ce qui en fait un lieu de vie idéal pour les familles. Ne manquez pas cette belle opportunité de devenir propriétaire dans un cadre de vie agréable et pratique. Venez visiter cet appartement qui n'attend que vous ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Ch%C3%A2teauroux-36000/376

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.814010, 1.709479
Total : 102 440
Prix d'acquisition : 63 000
Travaux : 34 400
Valeur du bien : 97 400
Frais de notaire : 5 040
Coût estimé : 5 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6607€/an
Fourchette totale : 428€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5139€ - 8495€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 528,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 484,42
Coût de l'assurance :8 707,40
Taxe foncière : 660,71€/an
Soit par mois : 55,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 253,02€/mois
Soit par an : 3 036,18€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant des travaux pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Cuisine:1 500
    Peinture et réparations: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 440 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 036 €/an
Calcul : 253 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 741
Revenus locatifs : +6 607
Charges déductibles : -41 741
Résultat foncier Année 1 : -35 134(Déficit de 35 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 734
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 341 €/an
Revenus locatifs : +6 607
Charges déductibles : -7 341
Résultat foncier Années 2+ : -734 €/an(Déficit de 734 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13734.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 60741 7453 299-35 13821 400 €13 738 €13 738 €
26 7397 2553 210-516516 €-13 738 €
36 8747 1633 118-289289 €-13 738 €
47 0127 0683 023-5656 €-13 738 €
57 1526 9692 924182--13 555 €
67 2956 8682 823427--13 128 €
77 4416 7632 718678--12 450 €
87 5906 6542 609935--11 515 €
97 7416 5422 4971 199--10 316 €
107 8966 4262 3811 470--8 846 €
118 0546 3072 2611 747--7 099 €
128 2156 1832 1382 032---
138 3796 0552 0102 324---
148 5475 9231 8782 624---
158 7185 7871 7422 931---
168 8925 6461 6013 246---
179 0705 5011 4563 569---
189 2525 3511 3053 901---
199 4375 1951 1504 241---
209 6255 0359904 590---
219 8184 8698244 949---
2210 0144 6986535 316---
2310 2144 5214765 693---
2410 4194 3382936 080---
2510 6274 1501056 477---
TOTAL211 628183 01447 48428 61422 262Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 678
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 28 614
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 387-6 420+7 807
2+1 387-155+1 542
3+1 387-87+1 474
4+1 387-17+1 404
5+1 3870+1 387
6+1 3870+1 387
7+1 3870+1 387
8+1 3870+1 387
9+1 3870+1 387
10+1 3870+1 387
11+1 3870+1 387
12+1 387+610+777
13+1 387+697+690
14+1 387+787+600
15+1 387+879+508
16+1 387+974+413
17+1 387+1 071+316
18+1 387+1 170+217
19+1 387+1 272+115
20+1 387+1 377+10
21+1 387+1 485-98
22+1 387+1 595-208
23+1 387+1 708-321
24+1 387+1 824-437
25+1 387+1 943-556
Total+34 675+10 714+23 961
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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